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為什么中國(guó)房?jī)r(jià)上漲了31年就不敢讓它崩盤
福州眾印網(wǎng) 2017-5-25 13:45:04 來(lái)源：福州印刷
房?jī)r(jià)波動(dòng)，按經(jīng)濟(jì)學(xué)原理是市場(chǎng)供求關(guān)系表現(xiàn)。事實(shí)上，中國(guó)房?jī)r(jià)一直以來(lái)都深受“政策市”、“計(jì)劃市”的無(wú)形之手控制，市場(chǎng)化排除在外，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷的上漲，暴漲。許多唱空中國(guó)房地產(chǎn)的國(guó)內(nèi)外專家學(xué)者無(wú)一不失敗，最后一次又一次的預(yù)測(cè)錯(cuò)誤或者是落荒而逃。盡管使用房?jī)r(jià)收入比、去庫(kù)存周期、租金回報(bào)率、商品空置率去證明房地產(chǎn)存在巨大的泡沫，會(huì)崩盤、會(huì)暴跌，甚至采取日本、美國(guó)的大量案例去說(shuō)明，中國(guó)房?jī)r(jià)存在嚴(yán)重的泡沫，一定會(huì)崩盤。
恰恰相反的是自1987年 -2016年，除1997年、1999年、2008年房?jī)r(jià)負(fù)增長(zhǎng)的小幅度回落與2014年小幅度上漲外，房?jī)r(jià)一直都是穩(wěn)定的上漲，甚至暴漲。結(jié)果到現(xiàn)在，中國(guó)的房?jī)r(jià)還沒(méi)有暴跌，還沒(méi)有崩盤，一二線城市暴漲，三四線城市也沒(méi)有崩盤，僅僅是下降。為什么會(huì)這樣？因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)是政策市、計(jì)劃市，中國(guó)-政-府絕對(duì)不會(huì)容忍的，也不敢放任的。個(gè)中的原因，大家懂的。
首先讓老謝帶大家一起來(lái)看看，過(guò)去31年，中國(guó)房?jī)r(jià)上漲、暴漲的因素究竟有那些值得我們?nèi)パ芯俊⒆⒁獾�。根�?jù)影響的大小，老謝就來(lái)一個(gè)排隊(duì)。其一是貨幣超發(fā)，即M2與信貸新增量寬松及加杠桿、低首付。其二是土地管理法。即招、拍、掛，貨幣補(bǔ)償市場(chǎng)安置與地價(jià)上漲、地王。其三是收入翻倍增長(zhǎng)與城市發(fā)展不平衡。即富人越來(lái)越多，集中于少部分主要城市。其四是土地制度與保障房制度。住宅土地供應(yīng)減速與保障房大躍進(jìn)建設(shè)。即保障房占住宅指標(biāo)過(guò)多與新增住宅土地減少及地方政府賣地管控模式。
其五是經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式與增長(zhǎng)模式的弊端。即投資型經(jīng)濟(jì)發(fā)展思想與房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的火車頭、引擎器、驅(qū)動(dòng)力，新型城鎮(zhèn)化就是最好說(shuō)明。其六是高成本。即高稅費(fèi)、高利率、高人工、高補(bǔ)償、高地價(jià)、高配建。其七是政策市。即供不應(yīng)求、需求旺盛，住宅供應(yīng)與庫(kù)存不足。其八是投資渠道窄。即股市、債市、期貨市、理財(cái)市、金市、匯市風(fēng)險(xiǎn)大，唯有樓市。其九是人民幣貶值。即保值增值。其十是分稅制。即地方需要土地與房地產(chǎn)稅費(fèi)收入，需要還債。
其次是老謝帶大家認(rèn)識(shí)下房?jī)r(jià)暴漲幕后的十大黑手。第一是中國(guó)政-治-體-制（政-治-業(yè)績(jī)-監(jiān)督不當(dāng)、法律缺位）。第二是中-國(guó)-經(jīng)濟(jì)體制-經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與發(fā)展模式、城鄉(xiāng)二元戶籍制、土地制度－高地價(jià)（國(guó)-家土地、壟斷土地供應(yīng)、土地出讓招、拍、掛）、財(cái)政制度－高稅費(fèi)（中-央6：4地方）、住房制度（保障房制度不完善、高房租）、投資制度（投資渠道少）。第三是央行-貨幣超發(fā)、通貨膨脹[熱錢瘋狂]、流動(dòng)性過(guò)剩、人民幣貶值。
第三是銀-行金融機(jī)構(gòu)-高利率。第四是地-方-政-府-政績(jī)觀、土地財(cái)政、房地產(chǎn)稅費(fèi)。第五是代理公司、中介機(jī)構(gòu)-高利率。鏈家約有2100億元使用了杠桿成交，房天下大約2000億元，我愛(ài)我家大約也有800億元。第六是場(chǎng)外配資機(jī)構(gòu)-高利率（小額貸款公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)、自買自賣轉(zhuǎn)按揭、首付貸、眾籌、P2P）。第七是外資投資機(jī)構(gòu)-信托、基金、保險(xiǎn)、證券。第八是中國(guó)民間、香港炒房團(tuán)。第九是商品房預(yù)售制、房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金制。
第十是房企、買房人自己、城鎮(zhèn)化、媒介、丈母娘、消費(fèi)觀、熱錢。說(shuō)明政-府、產(chǎn)業(yè)、富人、企業(yè)和房地產(chǎn)之間的特殊關(guān)系，導(dǎo)致各個(gè)渠道都想在房地產(chǎn)這塊肥肉上狠狠賺一筆，從政-府賣地，到中間開(kāi)發(fā)商運(yùn)作，銀行、材料、建筑商的加入、再到最終的售樓銷售，最后到把房子賣到購(gòu)房者，期間經(jīng)過(guò)了眾多的中間環(huán)節(jié)和把控。正是由于環(huán)節(jié)層層過(guò)濾，最終導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的油水越來(lái)越少，拿地也越來(lái)越緊張，房?jī)r(jià)越來(lái)越高。
最后讓老謝告訴你，房地產(chǎn)火爆與暴漲背后的邏輯關(guān)系，是如何運(yùn)行的。如果按照正常的經(jīng)濟(jì)學(xué)基本原理，目前中國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存創(chuàng)歷史新高，市場(chǎng)屬于供大于求。在中-央-去庫(kù)存的供給側(cè)改革指導(dǎo)，房?jī)r(jià)應(yīng)該是降價(jià)，不是瘋狂的漲價(jià)。為什么沒(méi)有按照正常的經(jīng)濟(jì)學(xué)邏輯降價(jià)反而漲價(jià)，原因在于非市場(chǎng)的、非正常的中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行邏輯：即產(chǎn)業(yè)與金融、債務(wù)與政-府、匯率與人民幣之間的關(guān)系。一旦房地產(chǎn)不行了，必然爆發(fā)連鎖反應(yīng)危機(jī)。
2015年中國(guó)經(jīng)濟(jì)速6.9%、2016年的6.7%已經(jīng)跌到25年、26年首次、再次最低增長(zhǎng)，首次進(jìn)入經(jīng)濟(jì)增速“6時(shí)代”速度，未來(lái)五年相信中國(guó)經(jīng)濟(jì)必然沖出重圍，打破困難局面，實(shí)現(xiàn)6.5%-7%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。不過(guò)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)依然存在巨大嚴(yán)重的問(wèn)題。2015年12月中-央-經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議與2016年3月5日政-府-工-作-報(bào)-告提出，去杠桿、去庫(kù)存、去產(chǎn)能、降成本、補(bǔ)短板的重點(diǎn)工作，說(shuō)到底還是因?yàn)檎麄�(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)馬上要爆發(fā)了。
2016年房地產(chǎn)行業(yè)11.76萬(wàn)億的銷售額，哪個(gè)產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)額比房地產(chǎn)更高，汽車、鋼鐵，或者其他任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)，沒(méi)有比房地產(chǎn)更多的。如果說(shuō)它不是支柱產(chǎn)業(yè)，什么是支柱產(chǎn)業(yè)？
這揭示了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的這種尷尬：過(guò)去29個(gè)月里，我們把美利堅(jiān)曾經(jīng)奏效的救世良方挨個(gè)體驗(yàn)了一遍：1：凱恩斯主義的政-府-刺激需求。2：馬歇爾計(jì)劃。3：克林頓的互聯(lián)網(wǎng)+、萬(wàn)眾創(chuàng)新。4：弗里德曼的貨幣供給理論。5：里根的供給側(cè)改革，還有股市熔斷制。最后又回到我們熟悉而且的房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)上……這就是老謝一直判斷的中國(guó)經(jīng)濟(jì)重返房地產(chǎn)時(shí)代的最好證明。全國(guó)城市建成區(qū)有4.48萬(wàn)平方公里，占全國(guó)國(guó)土面積的0.33%，可以看看這0.33%國(guó)土面積上產(chǎn)生了多少GDP。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已到了最危險(xiǎn)、最危機(jī)時(shí)刻。其一是PPI連續(xù)經(jīng)歷54個(gè)月的斷崖式下跌。五年來(lái)中國(guó)PPI首次轉(zhuǎn)正，到2016年9月PPI同比增長(zhǎng)了0.1%，結(jié)束了自2012年2月份以來(lái)的54個(gè)月度同比下滑。其二是占GDP三分之一的外貿(mào)出口基本沒(méi)有了，甚至成了負(fù)數(shù)。從以美元計(jì)價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，2016年11月份出口增速實(shí)現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正，回升至同比0.1%的正增長(zhǎng)。其三是大部分制造業(yè)工廠都關(guān)閉。其四是鋼鐵、化工、水泥等重化工業(yè)基本全軍覆滅。
其五是消費(fèi)在勉強(qiáng)地支撐著，但這只是人們維持基本的生存所必需，隨著經(jīng)濟(jì)的下滑，消費(fèi)早晚也會(huì)下跌的。經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重下滑必然傳導(dǎo)到金融系統(tǒng)，而金融系統(tǒng)的最大危機(jī)，不在股市，不在居民住房貸款，也不在企業(yè)貸款，而在地方政府債務(wù)。根據(jù)中國(guó)社科院的數(shù)據(jù)和估算，地方政府債務(wù)規(guī)模大概是30萬(wàn)億左右，這還只是審計(jì)數(shù)據(jù)，而不是財(cái)務(wù)意義上的數(shù)據(jù)，地方政府的債務(wù)規(guī)模到底有多大，只有天知道。
這是一個(gè)黑洞，也是一顆定時(shí)炸彈，一旦處理不當(dāng)，真有可能爆發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。除了政府信譽(yù)受損之外，整個(gè)銀行系統(tǒng)都可能崩潰。
根據(jù)研究報(bào)告顯示，這些地方債務(wù)90%以上是以政-府-財(cái)-政收入信用，或以相應(yīng)資產(chǎn)收益作為擔(dān)�；虻盅旱男问酱嬖�，融資對(duì)象是銀行、信托、證券、保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)。融資渠道包括融資平臺(tái)貸款、信托融資、城投債等。在平臺(tái)貸監(jiān)管收緊后，一些地方變相融資的行為愈演愈烈，不少地方通過(guò)信托貸款、融資租賃、售后回租、發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品、墊資施工等方式變相融資。如何化解這些風(fēng)險(xiǎn)呢？當(dāng)時(shí)決策者有幾種設(shè)想，第一種是央行直接出錢購(gòu)買地方-政-府的債務(wù)，印鈔票給銀行。
毫無(wú)疑問(wèn)，這就是赤裸裸的量化寬松，這樣做的結(jié)果就是貨幣貶值，通貨膨脹。第二種方案是地-方-政-府和銀行商量，債務(wù)延期。但延期并不利于債務(wù)總量的控制，也許債務(wù)會(huì)越滾越大，這個(gè)方案也被否決。第三種方案就是債-務(wù)-置-換，發(fā)新債，還舊債，但是時(shí)限拉長(zhǎng)，利息降低�，F(xiàn)在走的就是第三種方案，2015年的債務(wù)置換還比較順利，一些銀行因?yàn)榈谝淮胃胤?政-府-過(guò)招，都比較聽(tīng)話。但隨著債務(wù)置換規(guī)模越來(lái)越大，銀行和地-方-政-府的博弈也進(jìn)一步升級(jí)。
財(cái)政部要求2016年地-方-債-置-換與新增規(guī)模將達(dá)到6萬(wàn)億，三季度前完成置換。有條件的地方，可以提前置換，可以全部置換。但是，上市公司，它們也有利潤(rùn)和績(jī)效考核啊。這時(shí)，銀行反應(yīng)過(guò)來(lái)了，你地方政府這是得寸進(jìn)尺啊，你違約在先，還不了債務(wù)，現(xiàn)在還出個(gè)主意要換成利息更低，期限更長(zhǎng)的，而且逐漸置換還不行，要求超額提前置換，那我銀行肯定不干啊。于是，很多銀行在跟地方政府博弈過(guò)程中，協(xié)商說(shuō)，你不要置換了，還是給你延期吧，利息還是按照原來(lái)的。通過(guò)條款設(shè)計(jì)，恩威并用，讓地方政府選擇延期而非置換，銀行其實(shí)想走的是第二種方案。
財(cái)政稅收逐年下滑，債務(wù)成本越來(lái)越高，銀行又不想債務(wù)置換了，這時(shí)，地-方-政-府快扛不住了，95%的省會(huì)直轄市是靠土地償?shù)胤絺�，一大半的債�?wù)要靠土地財(cái)政來(lái)償還。為了讓債務(wù)置換順利推進(jìn)，為了讓整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)地雷不被引爆，有高人出了一計(jì)：貨幣放水，拉高或穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)格，營(yíng)造債務(wù)置換的寬松環(huán)境。
接下來(lái)就是我們看到的，2016年1月新增貸款2.51萬(wàn)億，創(chuàng)歷史新高，大部分進(jìn)入地產(chǎn)和投資領(lǐng)域。
緊接著房貸首付比例下降，交易稅費(fèi)下降；北京上海深圳南京杭州等一線城市房?jī)r(jià)大漲。降低首付其實(shí)就相當(dāng)于增加杠桿，為什么在宏觀層面降杠桿、去產(chǎn)能、去庫(kù)存的形勢(shì)下，要讓房地產(chǎn)提高杠桿呢？從周-小-川在G20上海財(cái)長(zhǎng)會(huì)議上支持房產(chǎn)貸款提高杠桿的表態(tài)中，你聽(tīng)出了其言外之意嗎？在整個(gè)銀行貸款中，房貸是最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，壞賬率最低，這說(shuō)明中國(guó)的老百姓是最守信用的，他們寧可省吃儉用，整天吃方便面，都不愿意拖欠銀行的欠款。
想來(lái)想去，只有這塊可以用來(lái)提高一下杠桿了，于是就各種救市措施紛紛出臺(tái)。但我們應(yīng)該看明白，這次救市，救的不是房地產(chǎn)，而是地-方-政-府，是地-方-政-府的30萬(wàn)億債務(wù)，是政-府的信譽(yù)和中國(guó)整個(gè)金融系統(tǒng)。只有房產(chǎn)價(jià)格上升了，其他資產(chǎn)價(jià)格也跟著上升或保持穩(wěn)定，抵押品的估價(jià)也上升了，政-府的土地好賣了，財(cái)政稅收也上升了，跟銀行的議價(jià)能力就上升了，債務(wù)置換也就順利了。很多地-方-政-府的身家性命，都取決于房地產(chǎn)價(jià)格，房?jī)r(jià)一旦下跌，意味著土地價(jià)格和其他資產(chǎn)價(jià)格也一并下跌，土地賣不出去，抵押品價(jià)格下跌，這會(huì)導(dǎo)致政-府-信-用違約，銀行逼債。
接下來(lái)的后果大家可以想象，地方政府一旦違約，將紛紛成為被告，信用掃地，這一現(xiàn)象政府愿意看到嗎？
老謝一直強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)最嚴(yán)重的問(wèn)題主要表現(xiàn)為：第一是產(chǎn)能嚴(yán)重過(guò)剩，即面臨失業(yè)與企業(yè)破產(chǎn)、制造業(yè)的危機(jī)。第二是房地產(chǎn)庫(kù)存，即三四線城市庫(kù)存與堰塞湖及金融。第三是匯率，即人民幣貶值與美聯(lián)儲(chǔ)加息危機(jī)。第四高杠桿債務(wù)，即貨幣超發(fā)與地方債務(wù)及高杠桿危機(jī)。第五是人口紅利嚴(yán)重下降，即人口增長(zhǎng)拐點(diǎn)與人口老齡化危機(jī)。
第六是投資和出口已經(jīng)嚴(yán)重透支，即經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)器、引擎力熄滅。而房地產(chǎn)是連接中國(guó)經(jīng)濟(jì)上的“產(chǎn)業(yè)、金融、人民幣、債務(wù)”最關(guān)鍵的一環(huán)。而中國(guó)經(jīng)濟(jì)最核心的問(wèn)題就是房地產(chǎn)、債務(wù)、匯率。債務(wù)問(wèn)題最核心的是地-方-政-府、銀行，房地產(chǎn)問(wèn)題最核心的是銀行和房地產(chǎn)公司。匯率問(wèn)題最核心的就是人民幣貶值與美元升值。
老謝告訴大家，為什么說(shuō)房地產(chǎn)是解決中國(guó)經(jīng)濟(jì)最嚴(yán)重問(wèn)題的最關(guān)鍵殺手锏？樓市和股市就兩朵中國(guó)特色的奇葩，是中國(guó)印長(zhǎng)機(jī)器的發(fā)動(dòng)機(jī)，是中國(guó)吸血、吸金的兩大合法工具，其中綁架了太多的利益關(guān)系和政治因素，其發(fā)展本來(lái)就是畸形和變態(tài)的。第一是房地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)，即房地產(chǎn)與產(chǎn)能過(guò)嚴(yán)重過(guò)剩。產(chǎn)能嚴(yán)重過(guò)剩即面臨失業(yè)與企業(yè)破產(chǎn)、制造業(yè)的危機(jī)。市場(chǎng)表現(xiàn)在鋼鐵、煤炭、水泥、船舶、鋁業(yè)等十大核心制造業(yè)，還有其他產(chǎn)業(yè)。
產(chǎn)能嚴(yán)重過(guò)剩最主要原因是需求不足與供應(yīng)過(guò)剩，其中需求不足就是出口下降與房地產(chǎn)需求嚴(yán)重下降及政府基建投資不到位，說(shuō)明房地產(chǎn)涉及到相關(guān)60個(gè)產(chǎn)業(yè)左右，直接影響到產(chǎn)能的需求，如果房地產(chǎn)下行了，肯定會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)能過(guò)剩。因此，房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整期時(shí)，加上制造業(yè)去產(chǎn)能、股市去杠桿，房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇關(guān)系到就業(yè)穩(wěn)定、企業(yè)穩(wěn)定。
第二是房地產(chǎn)庫(kù)存與金融。即三四線城市庫(kù)存與堰塞湖。目前一線、強(qiáng)二線城市房地產(chǎn)不存在庫(kù)存壓力外，三四線城市存在嚴(yán)重的房地產(chǎn)過(guò)剩。如果不能有效化解房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)剩，非常容易爆發(fā)中國(guó)經(jīng)濟(jì)“多米諾骨牌”現(xiàn)象，首當(dāng)其沖的首先是房地產(chǎn)企業(yè)，死的最快就是毫無(wú)反擊之力的、無(wú)抗跌風(fēng)險(xiǎn)的中小房企。再就是中型的房企、大房企。接著就是上市房企。然后是銀行體系，然后因?yàn)殂y行系統(tǒng)的問(wèn)題，必然導(dǎo)致系統(tǒng)性的金融危機(jī)問(wèn)題。
第三是房地產(chǎn)與匯率，即人民幣貶值、美元置換與美聯(lián)儲(chǔ)加息及匯率崩盤危機(jī)。RMB匯率下跌，引起國(guó)際經(jīng)濟(jì)震蕩，導(dǎo)致中國(guó)出售美國(guó)國(guó)債。在石油國(guó)家經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)嚴(yán)重困難的情況下，如果中國(guó)再出售美國(guó)國(guó)債，那么必然引起美國(guó)國(guó)債的連鎖反應(yīng)。而美元出現(xiàn)下跌，導(dǎo)致中國(guó)的RMB匯率暫時(shí)穩(wěn)定。
匯率問(wèn)題不是大量的熱錢外流，而是中國(guó)老百姓擔(dān)心RMB貶值進(jìn)行大量的美元置換，這才是中-國(guó)-政-府擔(dān)心的根本。如果存在銀行的50萬(wàn)億RMB存款其中有 1/10進(jìn)行置換，估計(jì)中國(guó)政府就坐不住了，就可能導(dǎo)致中國(guó)的外匯崩盤。因此，需要把老百姓的存款鎖在籠子里面，最好的辦法就是釋放出來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)�？墒�，什么產(chǎn)業(yè)有這樣的功能，就是容器的最大限度。
目前股市不行了，唯有房地產(chǎn)業(yè)，這才是承接貨幣之水的產(chǎn)業(yè)容器。第四房地產(chǎn)與高杠桿債務(wù)，即貨幣超發(fā)與地方債務(wù)及高杠桿危機(jī)。中國(guó)的債務(wù)敞口到底多大，沒(méi)有人清楚，有的說(shuō)30萬(wàn)億，有的說(shuō)50萬(wàn)億。但是目前中-央-政-府允許的地方政府債務(wù)進(jìn)行置換，實(shí)際上已經(jīng)說(shuō)明我們存在著嚴(yán)重的債務(wù)問(wèn)題。
中國(guó)的債務(wù)問(wèn)題主要表現(xiàn)在地-方-政-府和企業(yè)，尤其是制造業(yè)的企業(yè)和地-方-政-府，目前明顯處于高杠桿債務(wù)危機(jī)的利劍之下，而還債的關(guān)鍵就是房地產(chǎn)業(yè)，其中土地儲(chǔ)備與土地收入及房地產(chǎn)稅費(fèi)收入。中國(guó)-政-府已經(jīng)就債務(wù)問(wèn)題推出了債務(wù)置換問(wèn)題，但是債務(wù)置換目前因?yàn)殂y行系統(tǒng)的問(wèn)題而無(wú)法有效執(zhí)行下去。因此，地方政府在債務(wù)上就存在較多問(wèn)題，如何解決呢？
唯一可以解決的辦法就是把房地產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)，地-方-政-府最核心的資產(chǎn)是土地。其中地價(jià)則是土地最值得關(guān)心的問(wèn)題。由于土地制度與地方政府供地的控制，導(dǎo)致不斷抬高土地資產(chǎn)價(jià)格。而抬高土地資產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵就是房?jī)r(jià)要上漲，而且是迅猛地上漲，這樣政府才能有效提高資產(chǎn)價(jià)格，才能和銀行進(jìn)行有效的債務(wù)置換。同時(shí)，消滅通貨膨脹與防止貨幣流入其他非實(shí)體產(chǎn)業(yè)，這就是房地產(chǎn)“一業(yè)四用”的最好辦法。
第五是房地產(chǎn)與人口紅利嚴(yán)重下降，即人口增長(zhǎng)拐點(diǎn)與人口老齡化危機(jī)。人口紅利急劇下降已經(jīng)深深影響到中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、需求的增長(zhǎng)。雖然機(jī)器人、無(wú)人飛機(jī)可以替代人工，但是短時(shí)期內(nèi)無(wú)法大規(guī)模替代，因此必然導(dǎo)致勞動(dòng)人口短時(shí)期內(nèi)緊缺的問(wèn)題。因此，雖然中國(guó)的市場(chǎng)出清必然導(dǎo)致大量人口失業(yè)，但是我們的勞動(dòng)人口缺口很大，尤其是服務(wù)業(yè)，未來(lái)2-3年缺口會(huì)更大。
最放的辦法就是解決通過(guò)房地產(chǎn)作為橋梁過(guò)渡，放開(kāi)戶籍制度與計(jì)劃生育制度，戶籍限制取消與二孩政策就是最好的說(shuō)明，而房地產(chǎn)不僅可以吸引人口，還可以增加居民，還可以解決落戶的等問(wèn)題。
第六是房地產(chǎn)與投資、出口已經(jīng)嚴(yán)重透支，即經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)器、引擎力熄滅。目前看，需求側(cè)的投資、出口已經(jīng)到了極限，投資已經(jīng)沒(méi)有邊際效應(yīng)，而出口因?yàn)槿蚪?jīng)濟(jì)緊縮、RMB匯率等問(wèn)題已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。因此，需求側(cè)的傳統(tǒng)投資、出口、消費(fèi)已經(jīng)無(wú)力推進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是投資、出口。現(xiàn)在穩(wěn)增長(zhǎng)的關(guān)鍵還是房地產(chǎn)與政府基建，關(guān)鍵是可以起到拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)的作用。目前全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也必然影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)，首先是美國(guó)經(jīng)濟(jì)可能出現(xiàn)衰退，其次是歐洲、日本經(jīng)濟(jì)不振，其必然影響中國(guó)的出口。
再者，TTP/TTIP的實(shí)施，必然對(duì)中國(guó)的貿(mào)易帶來(lái)巨大的負(fù)面影響。雖然看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)必然從L型經(jīng)濟(jì)模式中走出來(lái)，必然不會(huì)陷入中等收入陷阱，但是中國(guó)經(jīng)濟(jì)依然存在巨大嚴(yán)重問(wèn)題。
目前看，中-央-政-府的供給側(cè)改革是非常正確的方式和方法，但是因?yàn)橹袊?guó)的政府體系問(wèn)題，供給側(cè)改革結(jié)果到底如何，我們還需要拭目以待。雖然供給側(cè)方案是國(guó)家政府進(jìn)行經(jīng)濟(jì)改革的核心方案，但是其是長(zhǎng)期的解決方案，在經(jīng)濟(jì)下滑嚴(yán)重的情況下，必須增加需求端的需求。其一是最核心當(dāng)然是支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn),而房地產(chǎn)已經(jīng)占據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)總額的40%以上。因此，在進(jìn)行供給側(cè)改革的時(shí)候，必須適當(dāng)擴(kuò)大總需求，尤其是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。
其二是雖然實(shí)體經(jīng)濟(jì)存在流動(dòng)性緊張問(wèn)題，但是市面上流動(dòng)性是非常寬裕的，同時(shí)又遇到資產(chǎn)配置荒等問(wèn)題，導(dǎo)致很多企業(yè)、個(gè)人、家庭目前無(wú)法有效配置高收益資產(chǎn)，而房地產(chǎn)恰恰是滿足眾多高凈值用戶的資產(chǎn)配置需求，目前房地產(chǎn)熱潮恰恰就是風(fēng)口。其三是各種新的金融模式，如眾籌、房地產(chǎn)中介金融等，也起到相當(dāng)關(guān)鍵的作用，這和之前的美國(guó)房地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)類似，起到了高桿杠的資金配置作用，使得根本無(wú)法首付的人群也能夠買上房，但是桿杠比例已經(jīng)達(dá)到10-20倍。
這九個(gè)原因就是房地產(chǎn)熱潮的背后邏輯：政-府-需求、外匯管理要求、需要適當(dāng)擴(kuò)大總需求以及資產(chǎn)配置要求、金融資金需求導(dǎo)致了2016年初在去庫(kù)存背景下的房地產(chǎn)熱潮，雖然是和去庫(kù)存背景相背離的，但是也是符合背后的邏輯關(guān)系的。這能夠長(zhǎng)期持續(xù)下去嗎？短期看，肯定有效，但是10年之后呢，是不是還是要靠房地產(chǎn)去拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)？按照城鎮(zhèn)化率與住房需求看，房地產(chǎn)依然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的火車頭
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本文標(biāo)題：為什么中國(guó)房?jī)r(jià)上漲了31年就不敢讓它崩盤
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