廈門:房產(chǎn)巨頭砸錢拿地 房價綁上“寡頭“戰(zhàn)車
福州印刷網(wǎng) 2007-8-7 9:34:00 來源：福州印刷網(wǎng)
華潤“處女秀”：砸20億拿下集美兩塊地
8月2日，廈門又有兩幅地塊進(jìn)行土地公開競價出讓。與歷次土地公開競價出讓不同的是，此次的競價場面更為“血腥”，起拍價4.5億元的J2007G04地塊經(jīng)過296回合的競拍，最終以12.74億元成交。整個拍賣現(xiàn)場高潮不斷，演繹了一幕外來龍與地頭蛇間的“巔峰”對決。
最終，外來龍———香港聯(lián)合交易所上市的華潤置地憑借其財大氣粗，狂砸近20億元，把這兩塊地收入囊中，完成了其廈門之行的“處女秀”。
眼下，廈門新推出的土地出讓價動輒上億甚至十億，對中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，這么大的資金根本望塵莫及。從土地拍賣的結(jié)果可看出，拿到地的都是資金實力雄厚的國企或者國內(nèi)一流的品牌房企，沒有資金的支持，廈門的房地產(chǎn)企業(yè)可以說在土地市場上越來越難以為繼。
�。荆九馁u現(xiàn)場
296回合競拍創(chuàng)歷史記錄
8月2日出讓的地塊是集美J2007G04地塊和J2007G05地塊。J2007G04地塊位于集美國際學(xué)校東側(cè)、東南側(cè)、南側(cè)，土地面積60630.138平方米，土地用途為居住、商業(yè)、教育（幼兒園），建筑面積202039平方米，掛牌起始價40400萬元。J2007G05地塊位于集美國際學(xué)校北側(cè)、杏北路西側(cè)，土地面積33992.941平方米，土地用途為居住、商業(yè)，建筑面積108774平方米，掛牌起始價22000萬元。
由于這兩塊地為居住、教育用地，距離集美園博園較近，具有良好的景觀資源優(yōu)勢，地塊潛力巨大，是位置極佳的“風(fēng)水寶地”，不但金都、特房、國貿(mào)、夏商、機(jī)電集團(tuán)等廈門眾房地產(chǎn)“大腕”均到場追捧，還吸引了萬科、華潤置地等國內(nèi)頂級房地產(chǎn)“玩家”火爆出場。
拍賣會前一小時，集美J2007G04地塊起拍價已增至4.5億元，J2007G05地塊起拍價也已增至2.8億元，且有多人叫價，因而都轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競價。9點40分，拍賣會正式開始，首先競拍的是J2007G04地塊。讓人意想不到的是，這個地塊一共有9個開發(fā)商參與報價，其間幾百萬的加價簡直“小菜一碟”，競拍人最高一次居然一口加價1100萬元，引得現(xiàn)場一片驚呼。經(jīng)歷了長達(dá)296回合的漫長較量，持8號牌的華潤置地以12.74億元一舉拿下J2007G04地塊，樓面均價每平方米6300元。這塊地也一舉創(chuàng)下了廈門市土地公開競價出讓的競價回合歷史記錄。
此后，華潤置地再次經(jīng)過一番廝殺，以6.82億元又把J2007G05地塊拿下，樓面均價每平方米6300元。這樣，華潤置地憑借其財大氣粗，狂砸19.56億元，把集美兩幅地塊收入囊中，完成了其廈門之行的“處女秀”。
＞＞新聞背景
看好廈門投資環(huán)境華潤早有“預(yù)謀”
7月底，華潤置地董事總經(jīng)理王印在華潤置地股東會后曾透露，華潤置地今年預(yù)算動用50億元增持土地。王印表示，華潤置地聯(lián)同母公司華潤集團(tuán)在今年內(nèi)共同動用100億元，增持內(nèi)地土地儲備，該公司將會占半數(shù)投資額。
6月29日，華潤置地以拍賣方式取得成都市郫縣編號200715和200716的兩宗土地，成交總地價約為人民幣8.35億元。
拍賣會后，華潤置地負(fù)責(zé)人李先生在接受媒體采訪時指出，華潤看好廈門的投資環(huán)境，研究廈門市場已有一年之久。此次出讓的兩幅地塊，供地情況不錯，區(qū)域發(fā)展前景看好，整個集團(tuán)的戰(zhàn)略看好廈門市場。
李先生同時透露，公司上半年的重點集中在西部地區(qū)，下半年的重點將在福建市場，主要以廈門、福州市場為主。華潤希望在廈門落地生根，島內(nèi)有合適的地塊，他們還會爭取。
＞＞記者觀察
萬科入廈一年賺了近三個億
土地市場步入資本為王時代
土地“招拍掛”制度的實行，動輒數(shù)億元的土地出讓金，抬高了房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)門檻，廈門有限的土地資源越來越集中于少數(shù)幾個實力雄厚的開發(fā)商手中。
2006年，萬科地產(chǎn)高調(diào)進(jìn)駐廈門市場。2006年6月8日的土地公開競價出讓會上，萬科一次性繳納了三塊地的保證金。不料，幾家廈門本土房企抱團(tuán)應(yīng)戰(zhàn)，“圍剿”萬科，迫使其只拍得了島內(nèi)的一小幅地塊。
雖然此地地處偏僻，周邊配套設(shè)施不齊全。但萬科憑其國內(nèi)地產(chǎn)大佬的“金字”招牌，硬是將“生地”賣出了天價。廈門網(wǎng)上房地產(chǎn)的信息顯示，萬科開發(fā)的該地產(chǎn)一期（1＃、2＃、3＃）已售均價高達(dá)13224.70元。即，單是已售的住宅56712.15平方米，萬科就賺了近三個億。
萬科在廈門小試“牛刀”，就狂撈一票，也就對廈門信心十足了。在集美J2007G04地塊競拍期間，競價一過11億元，持28號牌的萬科也插了一杠。在其十幾次叫價中，幾百萬的加價簡直“小菜一碟”，最高一次居然一口加價1100萬元，把總價直接拉抬到12億元，引得現(xiàn)場一片驚呼。
據(jù)悉，去年以來，萬科地產(chǎn)一改前期“現(xiàn)金為王”的策略，開始大規(guī)模拿地。粗略統(tǒng)計，單單是今年7月份1個月，萬科在全國各地拿地已經(jīng)累計花去超過60億元。
“榜樣”的力量是無窮的，與萬科有“血緣”關(guān)系的華潤置地也就“有恃無恐”，大膽來“搶錢”了。雖然此次又是遭遇了夏商等廈門本土房地產(chǎn)企業(yè)的“圍剿”，但華潤置地憑借其財大氣粗，狂砸近20億元，反“圍剿”大功告成。
房產(chǎn)巨頭砸錢輪流“坐莊”
島內(nèi)樓面價五年漲近兩倍
面對國內(nèi)房地產(chǎn)大鱷相繼進(jìn)軍廈門，不少廈門本土房地產(chǎn)企業(yè)少不了一聲驚嘆：“狼來了！”
廈門的房地產(chǎn)市場，是個相對封閉的市場，基本上是“肥水”不流外人田�？v觀這幾年廈門的土地競拍，可以發(fā)現(xiàn)是由本土幾大房地產(chǎn)巨頭輪流“坐莊”的。
2005年前的土地競拍，廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司可謂獨領(lǐng)“風(fēng)騷”，打響了廈門土地競拍的“第一槍”。隨后的明發(fā)集團(tuán)更是“神勇”，硬生生地從國內(nèi)地產(chǎn)大鱷———大連萬達(dá)集團(tuán)的“虎口”中，搶走了蓮坂2002G03地塊。
2005年—2006年上半年，可以說是國資地產(chǎn)“大佬”一統(tǒng)天下。國貿(mào)以6.96億元“通吃”鐘宅灣“三仙女”，港務(wù)控股以12.13億元竟得2006G01地塊……
從2006年下半年開始，則可以說是以私企源昌和鑫新景地唱“雙簧”了。統(tǒng)計顯示，源昌集團(tuán)前兩年競得的四幅地塊，耗資21.82億元，成了廈門房地產(chǎn)最大的“金主”。鑫新景地也不甘“落后”，今年4月8日，以16.1億元拿下2007G09地塊，樓面均價7966元／平方米。
其實，不管廈門本地國資地產(chǎn)“大佬”、源昌和鑫新景地，或萬科和華潤置地，你不得不承認(rèn)，他們買地是用錢砸出來的。
房地產(chǎn)沒有土地儲備，也就無米下鍋了。這幾年，每次土地競拍的得主，基本上離不開建發(fā)、國貿(mào)、特房、明發(fā)、源昌和鑫新景地這幾個大腕。近兩年，又來了萬科和華潤置地。這幾大房地產(chǎn)巨頭輪流“坐莊”，廈門樓市也逐漸步入了“寡頭”壟斷階段。
各“寡頭”在廈門土地拍賣市場上進(jìn)行了一輪又一輪的“廝殺”，結(jié)果是廈門的地價屢創(chuàng)新高，從2002G01地塊樓面地價每平方米2866元，到2007G09地塊樓面地價每平方米7966元，五年的時間島內(nèi)的土地樓面價就漲了近兩倍。
飆升的地價，對樓價起到極大的支撐作用。據(jù)廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)地產(chǎn)研發(fā)部的統(tǒng)計顯示，今年7月，廈門住宅總成交2298套，簽約面積28.3萬平方米，總成交金額28.2億元，均價9962元。其中，島內(nèi)住宅均價13367元，島外住宅均價6656元。而華潤拿下的集美兩地塊樓面均價達(dá)到6300元，這和目前集美在售的商品房均價差不多，未來的售價預(yù)計突破萬元大關(guān)。
看來，廈門的房價，也被綁上了“寡頭”們的戰(zhàn)車，樓價往下跌的可能性已越來越小。
�。荆緲I(yè)界聲音
二線城市房產(chǎn)開發(fā)
“寡頭”壟斷是必然
廈門知行策劃執(zhí)行總監(jiān)謝凌峰指出，現(xiàn)在，幾乎國內(nèi)每一座城市都成為地產(chǎn)行業(yè)的戰(zhàn)場，品牌大房企在全國的壟斷性擴(kuò)張格局正在形成，廈門的房地產(chǎn)開發(fā)逐漸成為“寡頭”壟斷是必然的。
當(dāng)北京、上海、深圳、廣州等一線城市和地區(qū)的房地產(chǎn)市場歷經(jīng)長年的發(fā)展，市場逐漸趨于飽和，土地資源日漸稀缺，競爭加劇、門檻升高的時候，從持續(xù)發(fā)展角度考慮，很多地產(chǎn)企業(yè)紛紛將目光瞄向了那些處于上升期、市場空間大、需求旺盛、房地產(chǎn)市場起步較晚的二、三線城市，以尋求新的發(fā)展空間。廈門作為城市環(huán)境優(yōu)良的二線城市，必然就成為各品牌大房企進(jìn)軍二級城市的首選。
由于地價的攀升，使得開發(fā)商面對激烈的市場競爭，勢必注重產(chǎn)品品質(zhì)，從而直接增加項目的建設(shè)成本。在成本增長的拉動下，其銷售價格也將繼續(xù)提高。另外，強(qiáng)大的購買需求使得廈門的房價還是呈上升趨勢。
廈門由海島型城市向海灣型城市的發(fā)展進(jìn)程，決定了房地產(chǎn)市場重心由島內(nèi)向島外轉(zhuǎn)移的過程。隨著國內(nèi)大房企，廈門島外土地出讓有了質(zhì)的提升和量的超越，預(yù)示著島外土地供應(yīng)和房地產(chǎn)開發(fā)高潮的到來。
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上半年廈門賣地?fù)平?4億
2007年上半年，廈門市通過現(xiàn)場競價形式共出讓用地2143237.3平方米，總建筑面積4320367.7平方米，總成交金額為74.195億元。
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