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　　主推更名炒房“好處”多

　　究竟何為“更名”？早在2005年，福州房地產(chǎn)市場(chǎng)學(xué)者王劍超便在調(diào)研過(guò)程中探明了“更名交易”的具體操作流程。

　　“更名”的交易雙方以“購(gòu)房者退房”為由，先向福州市房地產(chǎn)交易登記中心注銷(xiāo)已備案的《商品房預(yù)售合同》，收取差價(jià)賣(mài)給第三人后，再以原價(jià)重復(fù)進(jìn)行商品房預(yù)售合同登記。這種方式逃避了轉(zhuǎn)讓差價(jià)所產(chǎn)生的個(gè)人所得稅等相關(guān)稅收，由房地產(chǎn)代理商(包銷(xiāo)商)、房產(chǎn)中介、炒房客等“合謀”進(jìn)行利益分配。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，2006年初，通過(guò)更名進(jìn)行的期房交易占整個(gè)二手房市場(chǎng)交易量的20%以上。

　　除了投資客為了投機(jī)獲益而熱衷于“更名”炒房，不少購(gòu)房者也樂(lè)于購(gòu)買(mǎi)“內(nèi)部轉(zhuǎn)讓”與“更名”的房產(chǎn)。究其原因，“期房轉(zhuǎn)讓可以讓購(gòu)房者逃避不少稅費(fèi)！”在采訪中，福州一房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)人員道出原委。

　　“雖然按照市場(chǎng)行情，通過(guò)內(nèi)部更名購(gòu)房的買(mǎi)賣(mài)雙方必須向房地產(chǎn)企業(yè)繳納一筆通常為3萬(wàn)元左右的更名費(fèi)，可與二手房正規(guī)交易所需要的稅費(fèi)相比，購(gòu)房者還是得了不少“實(shí)惠”。因?yàn)樽C照齊全的二手房上市交易，購(gòu)房者需要繳納一筆不菲的契稅、印花稅等賦稅，而在領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證明5年以內(nèi)的房產(chǎn)，還必須繳納占申報(bào)價(jià)格5.5%的營(yíng)業(yè)稅。一套申報(bào)價(jià)格60萬(wàn)元的房產(chǎn)，其需要繳納的賦稅將達(dá)到5萬(wàn)元左右。

　　不少中介企業(yè)負(fù)責(zé)人也承認(rèn)，與已經(jīng)獲得產(chǎn)權(quán)證明的正規(guī)二手房相比，“更名”期房更受購(gòu)房者歡迎，這也是中介企業(yè)前幾年的主推業(yè)務(wù)。

　　政策雖嚴(yán)，更名交易仍屢禁不止

　　對(duì)于此次出臺(tái)的商品住宅預(yù)售合同登記管理新規(guī)，樓市觀察人士紛紛表示贊許，“這大大增加了炒房者的投機(jī)成本，有望降低商品房在市場(chǎng)上的流通次數(shù)，增加房產(chǎn)持有時(shí)間，有效減少住宅產(chǎn)品短期投資行為�！�

　　研究“更名”交易現(xiàn)象多年的王劍超也指出：“嚴(yán)控期房銷(xiāo)售，使以房產(chǎn)作為投資渠道的投資者行動(dòng)更為謹(jǐn)慎，讓以往瘋狂的投資行為回歸理性。此舉有望擠干房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資泡沫�！�

　　事實(shí)上，打擊“內(nèi)部更名”這并非頭一遭。早在2005年7月頒布的房產(chǎn)調(diào)控綱領(lǐng)性文件“國(guó)八條”中，就曾經(jīng)明確規(guī)定“禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓”；2006年3月，福州市房地產(chǎn)交易登記中心出人意料地暫停辦理所有預(yù)售商品房的合同注銷(xiāo)與變更；2006年5月，福州市房地產(chǎn)管理局、福州市房地產(chǎn)交易登記中心聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住宅預(yù)售合同注銷(xiāo)登記管理的通知》，明確規(guī)定，從5月8日起，商品住宅項(xiàng)目未辦理產(chǎn)權(quán)預(yù)先登記的，不予辦理商品住宅預(yù)售合同注銷(xiāo)登記手續(xù)，只有5種情況例外。此次，相關(guān)部門(mén)更是將允許變更、注銷(xiāo)的5種情況酌情刪減為3種。這些政令的出臺(tái)是否起到了調(diào)控效果？

　　“在2006年3月突然叫停期房更名交易后，事先對(duì)此毫無(wú)察覺(jué)的福州中介企業(yè)有近千套‘內(nèi)部更名’房產(chǎn)被交易中心暫停交易。不少中介企業(yè)元?dú)獯髠�，很多小中介甚至因此倒閉�！币晃徊辉敢馔嘎缎彰�的中介企業(yè)負(fù)責(zé)人談起一年前的往事還頗為神傷：“現(xiàn)在管得更緊了，恐怕福州又有很多中介企業(yè)面臨滅頂之災(zāi)�！�

　　然而，如此三令五申之下，“更名”轉(zhuǎn)讓的不法行為似乎并未銷(xiāo)聲匿跡。

　　10月下旬，在西二環(huán)路福州市房地產(chǎn)交易登記中心附近某家中介門(mén)店內(nèi)，經(jīng)紀(jì)人將一套處于期房狀態(tài)、尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記的房產(chǎn)信息張貼在廣告欄上。當(dāng)記者質(zhì)疑其項(xiàng)目尚未獲得有效的產(chǎn)權(quán)證明，能否上市交易時(shí)，其信誓旦旦地保證：房?jī)r(jià)款已經(jīng)包含了“更名費(fèi)”，肯定可以做更名手續(xù)。

　　當(dāng)記者進(jìn)一步咨詢“更名”費(fèi)用多少、具體流程如何時(shí)，該經(jīng)紀(jì)人卻顧左右而言它。

　　10月29日，記者在本土多家知名房產(chǎn)交易網(wǎng)站上，均能找到不少尚未辦理產(chǎn)權(quán)證明、處于期房狀態(tài)的項(xiàng)目正在出售。中庚·書(shū)香大第、金輝·萊茵城、金山好景城、中庚·財(cái)富天下等項(xiàng)目的期房都能夠在各二手房交易網(wǎng)站上找到。網(wǎng)站經(jīng)紀(jì)人也向記者保證：“可以輕松更名�！�

　　對(duì)此，有經(jīng)紀(jì)人透露，并不是所有的期房項(xiàng)目都能辦理“更名”手續(xù)。有些項(xiàng)目在沒(méi)有獲得產(chǎn)權(quán)證明前無(wú)法進(jìn)行過(guò)戶交易，只能通過(guò)公證處辦理公證交易。此外，還有部分項(xiàng)目可能涉嫌開(kāi)發(fā)商內(nèi)部炒房。

　　房企與員工利用“秘密通道”聯(lián)手炒房

　　王劍超指出，封堵“更名”炒房通道，確實(shí)有助于福州樓市健康發(fā)展，然而第二條更為隱秘的炒房通道卻漸漸浮出水面。

　　據(jù)王劍超介紹，炒房的第二條“秘密通道”指房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部銷(xiāo)售人員自行或者是配合中介企業(yè)進(jìn)行“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”。內(nèi)部工作人員只需要繳納數(shù)萬(wàn)元不等的“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)金”，即可以進(jìn)行預(yù)訂。其后，銷(xiāo)售人員或中介企業(yè)把價(jià)格提高再對(duì)外出售。整個(gè)炒房流程不需要簽署正式的購(gòu)房合同書(shū)，也不需要通過(guò)交易登記中心進(jìn)行登記備案，極易形成多次轉(zhuǎn)手的情況，而且監(jiān)管部門(mén)與行政部門(mén)難以介入。

　　“這項(xiàng)新規(guī)執(zhí)行起來(lái)，主要難點(diǎn)在于如何管住房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。只有從源頭上堵住了漏洞，才能保證福州樓市的健康發(fā)展�！庇袠I(yè)內(nèi)人士這樣表示。

　　然而，福州的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)似乎并不配合。售樓部的可售房源剛剛賣(mài)完，二手市場(chǎng)上就已經(jīng)“頻現(xiàn)芳蹤”，如福州的時(shí)代春秋、武夷國(guó)際城、北尚等樓盤(pán)都曾經(jīng)遭遇過(guò)這種尷尬，這多是內(nèi)部工作人員上演“內(nèi)部更名”的把戲所致。據(jù)說(shuō)，2006年時(shí)，福州樓市中曾出現(xiàn)一套期房在短短兩個(gè)月內(nèi)被房地產(chǎn)企業(yè)工作人員轉(zhuǎn)手交易六次的“奇事”。

　　一些房企工作人員雖然沒(méi)有直接參與“更名”炒房，可對(duì)這種非法行徑睜一只眼閉一只眼。甚至還有部分房地產(chǎn)企業(yè)樂(lè)于坐收漁利，向?qū)で蟆案�名”轉(zhuǎn)讓的交易雙方收取一定的更名手續(xù)費(fèi)或勞務(wù)費(fèi)。

　　有熟悉行業(yè)“潛規(guī)則”的律師表示：這種“可更名期房”，其實(shí)只是炒房號(hào)的一種方式，在收取“手續(xù)費(fèi)”的利益驅(qū)使下，一些開(kāi)發(fā)商也參與其中，這必然會(huì)擾亂正常的房地產(chǎn)交易秩序。

　　如何約束房地產(chǎn)企業(yè)工作人員這種隱秘的炒房行為？“相關(guān)法規(guī)尚難涉及，只能看企業(yè)的自身的管理水平和經(jīng)營(yíng)理念了�！辈簧贅I(yè)內(nèi)人士表示。