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　　從去年10月延續(xù)至年底的樓市疲軟現象終于有所回緩。2008年元旦期間，東方名城、金山大景城二期、金山公元、香江國際等新盤、新房的問市，不僅讓這個元旦有了“小黃金周”之稱，更為新年的開始定下了一個好的基調：樓市開始有起色了。

東方名城對外公開現場火爆

元旦樓市有的熱有的冷

　　繼“五一”七天“黃金周”長假取消后，可以連續(xù)放假三天的2008年元旦成為首個“小黃金周”。從這個元旦的福州樓市表現看來，盡管只有三天假期，真正要買樓的人還是不愿休息、寧愿排長隊去買心儀的房子，或者到各樓盤轉悠，而不少開發(fā)商也都看到并抓住了這個商機大膽嘗試，東方名城、長樂香江國際、金山大景城、金山公元、升輝花園等都在這個“小黃金周”集中“火力”催熱市場。那么，在這個“小黃金周”中，各個區(qū)域的市場又如何呢？記者作了一番調查。

　　●第一站：長樂

　　新年的第一天，位于福州與長樂的連接地，長樂市泮野環(huán)島峽漳路側的長樂香江國際一期開盤，在其售樓部內，記者看到前來看房買房的人絡繹不絕。據該項目銷售人員介紹，開盤當天推出的房源銷售率達70%。

　　據了解，香江國際雖然地處長樂區(qū)域，但該區(qū)域居民住房購買力十分驚人，且多為高端購買力，他們對前期房地產市場宏調敏感度并不強，加上香江國際作為別墅項目性價比很高，其定價在9000元／平方米至10000元/平方米之間，周邊環(huán)境優(yōu)越，交通便捷，社區(qū)規(guī)劃先進。

　　●第二站：金山

　　隨著金山生活配套設施的完備，金山已成為許多福州人置業(yè)首選，此前，融僑·官邸曾打出超萬元的房價，但是，開盤銷售率卻達到了70%。而幾個月后，金山一些樓盤的銷售狀況相對平靜，兩三個樓盤開盤當日的成交率平平。

　　●第三站：東區(qū)

　　從去年以來，東區(qū)開盤的樓盤并不多，1月3日，東區(qū)某新盤上市，但當日的銷售結果并不樂觀，據了解，開盤銷售率不足10%。許多業(yè)內人士說，目前正處淡市，該新盤上市前推廣工夫不到家，亮點不足、知名度不夠是該盤開盤“失利”的一大因素。

　　1月5日，市場操作一年有余的東方名城項目終于在元旦期間正式公開登記購房序號�，F場火爆度不僅讓業(yè)界驚訝，連開發(fā)商名城地產人士亦有出乎意料的驚喜。1月4日晚上，記者趕到東方名城登記號發(fā)放處——名城港灣營銷中心，看見許多想買房的客戶在營銷中心外面排起了長龍，營銷中心門前廣場人聲鼎沸，這種情況一直持續(xù)到晚上10點。據記者了解，這些客戶有的來自于福州市或者周邊郊縣，有的甚至來自于省外，他們表示關注東方名城已久，最近幾天通過報紙和廣播聽到東方名城正式公開的消息后，便馬不停蹄地趕到現場。據記者了解，當天簽約東方名城的意向客戶已超過1000名。
分析元旦樓市“溫差”大

　　雖然有新盤陸續(xù)公開發(fā)售，但從個盤的情況來看，元旦樓市顯然“溫差”較大——有些樓盤冷冷清清，有些樓盤卻火熱異常，是什么原因造成這樣的結果呢？

　　●虛定樓價“錢”途黯淡

　　根據記者元旦期間對福州樓市的調查，凡是性價比較高的項目在開盤的時候都能贏得較好的人氣。業(yè)內人士告訴記者，雖然去年以來的房地產調控新政對樓市的影響較大，但是新政對性價比較高樓盤的銷售幾乎沒有帶來“負面”的影響。因為新政對購房者最大的意義是，購房者的購房行為逐漸趨于理性，對產品品質和性價比更加關注。一位購房者就對記者說，對于大多數的普通市民來說，房子還是要買的，但有個首要條件就是價格要合理。有些樓盤，規(guī)劃、地段、品質等都比較一般，但價格卻和周邊一些高檔樓盤相差無幾，這樣的樓盤肯定不會考慮。

　　購房者的心態(tài)表明目前福州房產市場已發(fā)生變化，這種市場供求關系的變化決定著樓盤的價格，但是，不少開發(fā)商仍然用去年樓市火爆時的眼光來看待現在的市場。一位房產營銷人士告訴記者，去年樓市火爆，投資者7000元/平方米買去，有人10000元/平方米來接盤，現在卻很少有人敢去接盤了，投資者不會輕易出手，自住者也變得更加理性。一位資深策劃人告訴記者，前兩年幾乎所有樓盤的開盤價都是瞄準同地段同檔次的樓盤價格上限而定，爭取在價格上壓倒對手。但是，在市場競爭加劇的前提下，樓盤定價過高往往騎虎難下，無異于自斷前程。因此，面對前景難測的房產市場，開發(fā)商應該要用新的眼光來看待市場，合理確定樓盤的價格。有關專家表示，估計在下半年會有更多新盤上市，其開盤價會變得較為理性，開發(fā)商如果將樓價定得太高，“錢”途將難以預料。

　　●產品特色搶占先機

　　在元旦福州樓市中，記者發(fā)現，那些項目定位準確、有特色的樓盤往往可以在眾多項目中脫穎而出，在品牌、建筑、地段、環(huán)境、價格等方面賺足眼球，從而獲得熱銷。

　　這幾年福州樓市太好，所以在很長的時間里，福州房地產市場很難突破同質化的局面。一位開發(fā)商說，產品的同質化是由房地產業(yè)自身的行業(yè)特性所決定的。房地產業(yè)技術含量相對較低，易被模仿，而這幾年，市場需求的旺盛，使開發(fā)商思想相對松懈，忽略了對產品本身的研究與創(chuàng)新，所以市場上的產品大多數是大同小異。而今，購房者趨于理性，開始對房子挑挑揀揀，這就需要開發(fā)商通過差異化操盤，在一些方面，造就項目鮮明的個性，從而得到購房者的認可。名城地產人士就表示，做別人沒有的東西，給自己的項目樓盤一個獨特定位，這些看起來特立獨行的做法，實際上是給自己打上了“差異化”的印記。房地產的差異化能有效地區(qū)分、吸納目標客戶群體，是避免同質化競爭最好的方式。

　　在產品同質化日益明顯的今天，一個樓盤項目若想在競爭中取得優(yōu)勢，除了地段、環(huán)境、實力等因素外，重要的是要有特色，形成自身樓盤的個性，以提高競爭力優(yōu)勢。樓盤的個性是競爭對手難以模仿的，而且在一定時期內，業(yè)內的其他競爭者難以取代。

　　●定位清晰銷售持續(xù)

　　東方名城的深夜排隊，部分樓盤銷售率銳減……營銷的作用對銷售的影響已顯而易見。

　　對于前者的成功，一位業(yè)內人士一針見血地指出，這兩年樓市走旺，開發(fā)商不用花什么心思營銷就可以賺得盆滿缽滿。而在淡市，那些營銷成功的樓盤往往可以為開發(fā)商爭取到持續(xù)的銷售力。就拿東方名城來說，在項目未操作前，開發(fā)商就根據其所處的環(huán)境、規(guī)劃及未來居住對象，為其作出準確的定位，打出“打造世界第九大港灣住區(qū)”的概念，并通過平面、電視、路招等立體化的包裝將這一概念深入人心。在項目的運作過程中，開發(fā)商通過層層遞進的宣傳方式，向目標客戶宣傳東方名城未來的生活方式、生活條件、升值潛力。這種大力的宣傳顯然收效頗豐，令其在淡市中獲得了很佳的銷售成績，相比較之下，一些不注重宣傳與包裝的樓盤在現在的市場中就有點不走俏。據記者了解，在元旦中開盤的一個樓盤，幾乎沒做什么宣傳就開盤了，結果開盤當日人氣極冷，許多人告訴記者，都不知道還有這樣一個樓盤。

　　元旦過后，有一位開發(fā)商坦誠地對記者說，看來今年要好好補上營銷這一課了。

　　□記者觀點

　　從一榮俱榮到優(yōu)勝劣汰

　　盡管一些新盤的上市讓沉寂有些日子的福州樓市漸有起色，但是我們也應該看到，經過去年宏觀調控的“洗滌”，消費者和開發(fā)商都日趨理性。樓市一榮俱榮狀態(tài)已經結束，繼而進入了一個優(yōu)勝劣汰的“個股”時代。

　　樓市好的時候，房地產是個不動腦子也可以賺錢的行業(yè)，而當樓市走淡，許多開發(fā)商大叫房子不好賣時，會用腦子的開發(fā)商仍在賺錢，這種現象從今年元旦就可見一斑。這給房地產市場中的所有從業(yè)者上了一課，那就是，雖然目前仍是個買家觀望占主流的市場，但只要有合理的價格、對位的營銷、有特色的產品就能夠帶來不錯的人氣和銷售成績。這證明，福州的購買力仍然存在，福州人要購買房子的時候還是會買房子。與往昔相比，變化的只是買家變得冷靜了，這就需要開發(fā)商迎合市場需要。也就是說，在市場開始有起色、購買力仍然存在的前提下，一個樓盤若成交很差，肯定是營銷出現了問題，一個板塊或一個區(qū)域都成交走淡，肯定是價格出現問題。

　　如何解決問題？首先應該注意到消費者觀念、心態(tài)的變化。在去年的宏觀調控效應下，變化最大的是消費者的置業(yè)觀念。從近期的交易態(tài)勢來看，購房者回歸理性消費的同時，以投資、臨時居住的價值取向為標準的非長期自住購房為指導的消費心態(tài)，正轉變?yōu)橐宰宰〉难酃庾鳛樽罱K購房決策依據的消費心態(tài)。購房者也已不再擔心房價過快上漲，有更多的時間在樓市中從容挑選。而福州樓市的置業(yè)選擇余地的放大，則不僅要求開發(fā)商拋掉不理性的心態(tài)，積極啟動自住市場，更重要的是，在樓盤開發(fā)前做好客戶定位，在開發(fā)后做好營銷策略。

　　2008年，將是福州樓市最多元化的一年。只要您想買房，必有一套適合你！