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　　如果說(shuō)上半年福州樓市大多是中端住宅項(xiàng)目的角逐，下半年，則是高端住宅項(xiàng)目的較量。下月起，陽(yáng)光白金瀚宮、世茂天城、萬(wàn)科金域榕郡、融匯江山等均將對(duì)外開(kāi)放或是開(kāi)盤(pán)銷售，多個(gè)高層豪宅項(xiàng)目亮相，讓不少業(yè)內(nèi)人士驚嘆，福州的豪宅時(shí)代真正來(lái)臨。在樓市歷經(jīng)宏觀調(diào)控，出現(xiàn)觀望情緒之下，這些豪宅的出現(xiàn)，其價(jià)格、品質(zhì)、營(yíng)銷手段，均成為業(yè)界及市民最為關(guān)注的話題。這些豪宅項(xiàng)目為何集中亮相，它將給樓市帶來(lái)怎樣的影響，許多業(yè)內(nèi)人士紛紛表示拭目以待。
　　市場(chǎng)“真”豪宅時(shí)代來(lái)臨

　　豪宅堪稱住宅中的奢侈品。在以往的福州樓市，這種奢侈品一年只有一兩個(gè)，例如早期的融僑水鄉(xiāng)別墅、世茂外灘花園等，直至2007年，福州樓市出現(xiàn)了融僑觀邸建發(fā)領(lǐng)域、三迪凱旋楓丹等代表項(xiàng)目，業(yè)界亦只是稱之萬(wàn)元房時(shí)代的到來(lái)。然而，時(shí)間定格在2008年7月，以陽(yáng)光白金瀚宮為代表的數(shù)個(gè)豪宅項(xiàng)目集中亮相，這些項(xiàng)目每平方米萬(wàn)元以上甚至近3萬(wàn)元的價(jià)格，讓不少業(yè)界人士感受到福州進(jìn)入了真正的豪宅年，標(biāo)志著豪宅時(shí)代的來(lái)臨。

　　位于津泰路上的陽(yáng)光白金瀚宮，開(kāi)發(fā)商以城市公館的全新定義來(lái)打造市中心的豪宅，并將奢華進(jìn)行到底。據(jù)稱，該項(xiàng)目全部以精裝修面市，其裝修標(biāo)準(zhǔn)每平方米達(dá)六七千元，而其住宅內(nèi)，開(kāi)發(fā)商采用了超過(guò)50項(xiàng)國(guó)際領(lǐng)先的科學(xué)技術(shù)和材料。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估測(cè)，其面市價(jià)格每平方米將會(huì)在2萬(wàn)到3萬(wàn)元之間。

　　萬(wàn)科金域榕郡是萬(wàn)科在福州的第一個(gè)項(xiàng)目，萬(wàn)科的有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，“金域系”是萬(wàn)科產(chǎn)品中的最高端系列，萬(wàn)科以其品牌的影響力和多年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在7月亮相的一期別墅產(chǎn)品，集萬(wàn)科的精華所在。據(jù)稱，其售價(jià)將會(huì)在每平方米2萬(wàn)元左右。

　　7月亮相的世茂天城，在本報(bào)最近打出的媒介廣告中，均以新地標(biāo)的概念展現(xiàn)，而茶亭地塊的優(yōu)越以及其開(kāi)發(fā)商世茂集團(tuán)一貫對(duì)豪宅的定位，世茂天城被納入豪宅范疇無(wú)可爭(zhēng)議。據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，世茂天城的售價(jià)將會(huì)在每平方米1.5萬(wàn)元以上。

　　與以上的項(xiàng)目不同的是，融匯江山售價(jià)將會(huì)略低一些，但其銷售經(jīng)理稱，融匯江山均價(jià)將會(huì)在每平方米1.3萬(wàn)元左右。

　　這些尚未銷售的項(xiàng)目，再加上福州目前在售的一些豪宅項(xiàng)目，福州的豪宅項(xiàng)目已達(dá)十余個(gè)，讓人們的目光不得不再一次向豪宅聚焦。
分析上市時(shí)機(jī)已到
　　為何這些豪宅項(xiàng)目集中亮相？郭氏集團(tuán)福建區(qū)域營(yíng)銷總監(jiān)楊臻稱，雖然開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)間略有不同，但受其開(kāi)發(fā)周期，以及市場(chǎng)因素的影響，選擇在下半年公開(kāi)，看似偶然，其實(shí)必然。

　　對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目而言，從拿地到項(xiàng)目推出，開(kāi)發(fā)周期一般控制在一到兩年左右。從這幾個(gè)豪宅項(xiàng)目的拿地時(shí)間來(lái)看，都在2006年和2007年，經(jīng)過(guò)前期的籌備，這些項(xiàng)目均可進(jìn)入正常的銷售階段。

　　然而，受去年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影響，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，進(jìn)入一個(gè)調(diào)控期。經(jīng)過(guò)半年多的調(diào)整，不少開(kāi)發(fā)商都意識(shí)到，市場(chǎng)觀望情緒仍在，樓市想要回復(fù)到2007年上半年的狀況已較難，樓市看漲的局面亦不再，一味沉浸過(guò)去，不如面對(duì)現(xiàn)狀，因此，是到出手的時(shí)機(jī)了。

　　最為關(guān)鍵的是，對(duì)于一個(gè)企業(yè)而言，它必須直面可持續(xù)性發(fā)展的問(wèn)題，以及銀根緊縮時(shí)期資金壓力變大的狀況。而這些項(xiàng)目，在最初拿地時(shí)成本較高，甚至有“地王”之稱，如今，企業(yè)還要面臨建安成本增加、人工成本增加等的壓力，捂盤(pán)，并不是一個(gè)明智的做法。最積極的狀態(tài)，則是將產(chǎn)品面市，迅速回籠資金，讓企業(yè)保持良好的資金鏈，有利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

　　豪宅開(kāi)發(fā)彰顯實(shí)力

　　“對(duì)于一個(gè)品牌開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，能進(jìn)軍豪宅市場(chǎng)，是實(shí)力的體現(xiàn)”，一業(yè)內(nèi)人士稱，開(kāi)發(fā)豪宅，必須要有強(qiáng)有力的資金支撐、最前瞻的開(kāi)發(fā)理念、最強(qiáng)的資源整合能力，以及最優(yōu)質(zhì)的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)，這些都考驗(yàn)著開(kāi)發(fā)商的實(shí)力。

　　縱觀福州即將上市的這些豪宅開(kāi)發(fā)商，無(wú)一不是福州具備多年開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、品牌實(shí)力雄厚的企業(yè)。陽(yáng)光集團(tuán)曾開(kāi)發(fā)了陽(yáng)光城等項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)頂級(jí)豪宅，對(duì)于陽(yáng)光集團(tuán)來(lái)說(shuō)，是品牌的一大提升。作為上市企業(yè)的萬(wàn)科，在全國(guó)開(kāi)發(fā)體量大，產(chǎn)品線豐富，豪宅開(kāi)發(fā)，早已“輕車熟路”。世茂集團(tuán)則以豪宅起家，其豪宅形象已深入人心。

　　“除了彰顯實(shí)力外，利潤(rùn)的保證則是主要的因素”，一豪宅開(kāi)發(fā)商坦言，除了地價(jià)成本高，各項(xiàng)開(kāi)發(fā)費(fèi)這兩年均水漲船高，為了保證一定的利潤(rùn)率，走高端路線，是最為可行的方法。

　　同時(shí)，記者亦觀察到這些豪宅項(xiàng)目均為高層、大宅。陽(yáng)光白金瀚宮為4幢29～31層高層住宅，戶型面積在206到636平方米；世茂天城建筑群最高近300米，住宅高度為160米，主力面積在200平方米左右；融匯江山為4幢24層的住宅，主力戶型在180平方米左右�！敖ǜ邔�，則能在有限的地塊中保證開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的數(shù)量以及利潤(rùn)點(diǎn)�！边@位開(kāi)發(fā)商稱，“而之所以能開(kāi)發(fā)大戶型，是這些地塊拿地時(shí)間較早，不受國(guó)家70-90政策的影響，開(kāi)發(fā)商可以自行設(shè)計(jì)產(chǎn)品類型�！闭�是這一大因素為開(kāi)發(fā)商打造豪宅奠定了基礎(chǔ)。
挑戰(zhàn)
　　與別墅客群之爭(zhēng)

　　雖然這些豪宅的開(kāi)發(fā)“聲勢(shì)浩大”，但它們的壓力也同樣不小。記者觀察到，雖然這些豪宅即將對(duì)外公開(kāi)，但部分豪宅距離正式推盤(pán)仍有待時(shí)日，這一切亦都因開(kāi)發(fā)商延長(zhǎng)蓄客期，以便觀察市場(chǎng)的反應(yīng)，及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略。

　　“市場(chǎng)上，這些豪宅的面市，最大的挑戰(zhàn)便是客群之爭(zhēng)，相互之間的，以及與別墅的爭(zhēng)奪”，這將是開(kāi)發(fā)商面臨的最大問(wèn)題之一。正祥集團(tuán)執(zhí)行總裁江映輝稱，這些高層項(xiàng)目與別墅均屬豪宅，總價(jià)相當(dāng)，它們的客戶群體是有重疊的，都是針對(duì)金字塔尖的客戶群，雙方的博弈將會(huì)顯而易見(jiàn)。

　　楊臻稱，高端客戶群選擇產(chǎn)品的心態(tài)微妙，對(duì)于能消費(fèi)得起200萬(wàn)元總價(jià)的客戶群來(lái)說(shuō)，他們的選擇層面會(huì)很多，可以選擇別墅，也可以在各平層大宅中選擇，只要消費(fèi)者心中稍有些許變化，都將極大影響他們的選擇。

　　雖然對(duì)于豪宅的置業(yè)者而言，大多為多次置業(yè)者，但他的重復(fù)購(gòu)買能力有多強(qiáng)？對(duì)于豪宅市場(chǎng)的剛性需求，到底有多大，也很難有一量化的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于市場(chǎng)接受能力，相信很多開(kāi)發(fā)商都在心中打個(gè)問(wèn)號(hào)，江映輝稱，一切只有等待市場(chǎng)檢驗(yàn)。

　　綜合實(shí)力的考量

　　畢竟與普通住宅的開(kāi)發(fā)不同，豪宅的開(kāi)發(fā)非�？剂恳粋�(gè)開(kāi)發(fā)商的綜合實(shí)力。尤其是在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境下，觀望情緒尚未消失，豪宅的購(gòu)買者同樣不急于出手，開(kāi)發(fā)商如何在頂住市場(chǎng)壓力的同時(shí)，發(fā)揮自己的豪宅開(kāi)發(fā)水平，是面臨的最大課題。

　　豪宅是為少數(shù)人打造的產(chǎn)品，這部分人群見(jiàn)多識(shí)廣、訴求豐富，如何能用前瞻性的眼光說(shuō)服他們，這考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的深度；豪宅產(chǎn)品，需要精細(xì)的服務(wù)、到位的管理，這考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商管理團(tuán)隊(duì)的素養(yǎng)和企業(yè)管理能力；能否找準(zhǔn)客戶群，并成功出售，這考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的品牌實(shí)力以及選擇營(yíng)銷隊(duì)伍的眼力；當(dāng)然，豪宅銷售速度如何，開(kāi)發(fā)周期多長(zhǎng)，最大限度考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力。

　　最后一點(diǎn)，極為關(guān)鍵。一業(yè)內(nèi)人士分析，豪宅因?yàn)榭們r(jià)高，購(gòu)買者也較為慎重，銷售速度不能與普通住宅相比，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都做好長(zhǎng)期準(zhǔn)備。據(jù)這位業(yè)內(nèi)人士透露，豪宅購(gòu)買者選擇按揭貸款的為數(shù)不少，但今年銀行對(duì)二套住宅的貸款審批極為嚴(yán)格，尤其是對(duì)于貸款額超過(guò)200萬(wàn)元以上的貸款審批更加細(xì)致，審批時(shí)間是以往的兩倍，一旦發(fā)現(xiàn)貸款方不是首套購(gòu)房，就會(huì)提高首付比例以及貸款利率，同時(shí)如發(fā)現(xiàn)貸款方有不良信貸行為，銀行會(huì)選擇一刀斷的行為不予貸款，退件率據(jù)稱超過(guò)20%。這就意味著，開(kāi)發(fā)商面臨兩種困境，一是銀行回款放慢，資金壓力變大，二是一旦客戶貸款無(wú)法申請(qǐng)成功，則有流失客戶的可能。
　影響利好?謹(jǐn)慎有加?
　　豪宅的集中上市，到底對(duì)福州樓市有多大的撼動(dòng)呢？據(jù)記者了解，不少業(yè)內(nèi)人士稱對(duì)這些項(xiàng)目產(chǎn)生的影響并不好把握，但可以明確直接影響有兩點(diǎn)。

　　三盛地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)琚星海稱，這些豪宅的推出，一旦去化量較快，肯定會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生利好，它可以極大增強(qiáng)現(xiàn)有樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商的信心，樓市的觀望情緒也會(huì)有所減輕；對(duì)豪宅周邊的項(xiàng)目，亦會(huì)起到一定的帶動(dòng)作用�？梢钥隙ǖ氖牵�這些豪宅的銷售，會(huì)在短時(shí)間內(nèi)拉高樓市的均價(jià)。但如果，這些豪宅項(xiàng)目銷售并不樂(lè)觀，則會(huì)讓樓市繼續(xù)陷入觀望情緒，對(duì)于后市的開(kāi)發(fā)，不少開(kāi)發(fā)商則會(huì)更加謹(jǐn)慎行事。

　　楊臻稱，從另一角度來(lái)看，豪宅的推出，加劇了市場(chǎng)的住宅產(chǎn)品的兩極分化，形成較為鮮明的對(duì)比。對(duì)于中端產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，則面臨著嚴(yán)峻的市場(chǎng)考驗(yàn)。

　　□提醒

　　豪宅仍需市場(chǎng)細(xì)分

　　“雖然豪宅面對(duì)的是金字塔尖的客戶，但仍面臨著營(yíng)銷中的市場(chǎng)細(xì)分課題”，楊臻稱，豪宅與豪宅之間仍有不同，客戶與客戶之間亦有不同。

　　與以往熱銷的樓市不同，營(yíng)銷已進(jìn)入了一個(gè)更新的層次———精細(xì)營(yíng)銷的時(shí)代�，F(xiàn)在的開(kāi)發(fā)，應(yīng)該是先尋找客戶群，再為客戶群量身定做產(chǎn)品。目前，市場(chǎng)上一些較為聰明的開(kāi)發(fā)商，在售樓的同時(shí)，亦會(huì)根據(jù)客戶群調(diào)整產(chǎn)品，例如追加景觀、增加高科技投入、物業(yè)服務(wù)更細(xì)致等。

　　營(yíng)銷需要整合的概念，現(xiàn)在已經(jīng)不是一個(gè)點(diǎn)就能打動(dòng)客戶的時(shí)代，琚星海稱，營(yíng)銷除了研究客戶群外，還要進(jìn)行多方面的公關(guān)活動(dòng)，讓樓盤(pán)進(jìn)入一個(gè)良性銷售狀態(tài)。

　　(姚志梅)