房屋登記辦法實施 登記簿證據(jù)效力將高于房產(chǎn)證
福州印刷網(wǎng) 2008-7-1 8:54:02 來源：福州新聞網(wǎng)
福州新聞網(wǎng)訊 備受關注的《房屋登記辦法》從７月１日起正式施行。根據(jù)《房屋登記辦法》和《房屋登記簿管理試行辦法》，房屋應按基本單元登記，辦理登記的房屋，應當建立登記簿，今后房產(chǎn)證不再是房屋的惟一合法憑證，登記簿的證據(jù)效力將高于房產(chǎn)證。１日起收件的房屋產(chǎn)權登記，不再發(fā)放共有權證；也就是說，多人共有的房屋，將發(fā)放多本房屋所有權證。那么這兩個辦法實施后，和以往相比有哪些不同？記者昨日采訪了市房地產(chǎn)交易登記中心相關負責人。
房屋登記時必須明確產(chǎn)權人及產(chǎn)權份額
據(jù)市房地產(chǎn)交易登記中心負責人介紹，對于申請人來說，現(xiàn)在房屋登記必須明確產(chǎn)權人及產(chǎn)權份額。過去，有些房屋表面上只寫一個產(chǎn)權人，但實際上可能歸夫妻雙方共有，也就是說存在隱性產(chǎn)權人。實行登記薄制度后，因為物權歸屬看登記薄，也就是說，登記薄上記載是誰就歸誰所有。因此，申請登記時必須明確是單獨所有還是共同所有或按份共有，按份共有的，須明確各自份額。
從１日起收件辦理的房屋產(chǎn)權登記，不再發(fā)放房屋共有權證，多人共有的，都發(fā)多本的“房屋所有權證”，可人手一本。這是因為，從所有權類型來講，大家都是“房屋所有權”，不存在“共有權”這一權利類型。
房屋按基本單元登記
據(jù)市房地產(chǎn)交易登記中心相關部門工作人員解釋，《房屋登記辦法》實施后，房屋應按基本單元進行登記，房屋登記薄按基本單元建立。
也就是說，同時買多套房屋，須按單元分別登記。買2個住宅單元，分2宗進行登記；買1個住宅單元和1個車庫，也分2宗登記。我市規(guī)定，除附屬間可以隨住宅單元一并登記外，其他情形均分單元進行登記。
住宅的基本單元為套，非住宅的基本單元為幢、層、間等有具體界線的房屋。自建房一般以棟為基本單元進行登記。
房屋登記簿法律效力將高于產(chǎn)權證
房屋登記薄是指由登記機構依據(jù)當事人的申請或者依據(jù)職權，將房屋物權變動及相關事項記載于其上的特定薄冊。它是房屋權利歸屬和內容的依據(jù)。登記薄由登記機構保管。根據(jù)《物權法》，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依法應當?shù)怯浀�，自記載于登記薄時發(fā)生效力。
過去，房屋登記“重權證、輕登記”，房屋登記的結果就看是否擁有一本權證。房屋登記薄的建立改變了評判所有權的標準，評判所有權歸誰，核心要看登記薄。其實，房屋登記薄就是電子房產(chǎn)證。它和現(xiàn)在乘飛機的電子機票類似，電腦里有了記錄，不用紙質機票，到機場一出示身份證，就能乘飛機。
根據(jù)《物權法》，“登記薄”是“物權歸屬和內容的依據(jù)”，也就是說，物權歸誰，擁有哪些物權內容，主要看登記薄。而“權屬證書”是“權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明”，即其中的一個物權證明。根據(jù)《物權法》，不動產(chǎn)權屬證書記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記薄一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記薄確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記薄為準。
目前全國大中城市基本上采用電子介質，但留有電子介質和紙質介質的轉換口，可以根據(jù)需要隨時打印。實行登記薄制度后，我市房屋產(chǎn)權登記中原有的打印權證的作法不變。權利人需要查看登記薄的，可以在辦證后申請查詢并復制（打�。┑怯洷�。
《房屋登記辦法》確立和細化了登記簿制度，明確了登記簿的法律效應。一定程度上，房地產(chǎn)登記簿的法律效力將高于產(chǎn)權證。根據(jù)新規(guī)，今后，房屋權屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。
預告登記使期房產(chǎn)權登記成為可能
《房屋登記辦法》中提到5個登記種類中的“地役權登記”和“預先登記”是兩個新名詞，引起市民關注。
地役權登記，是指地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)效益而進行的登記。如：甲、乙兩商業(yè)房產(chǎn)相鄰，甲方想在乙方房屋范圍內開門，以便于進出經(jīng)營，可以與乙方商量簽訂地役權合同，辦理相關手續(xù)�！�
預告登記，是指當事人簽訂買賣、抵押房屋或其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預先登記。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行相應登記之日起3個月內當事人未申請房屋登記的，預告登記失效。
預告登記還使期房產(chǎn)權登記成為可能。對于購買期房（未竣工的一手商品房）的消費者來說，支付房款與取得房產(chǎn)證存在時間過渡，預告登記將從根本上解決“一房多售”的問題，防止開發(fā)商在“真空期”再次售房或者進行房產(chǎn)抵押。
另外，預告登記還能有效地降低存量房（二手房）買賣、抵押的風險。
未成年人的房屋應由其監(jiān)護人代為登記
《房屋登記辦法》實施后，我們還應注意以下事項。
在房屋買賣、民間借貸等過程中，應及時辦理相關的登記手續(xù)，否則其權利往往得不到保障。如：甲向乙借得50萬元，甲將其房屋權屬證明押在乙處，而未辦理相關登記手續(xù)，在甲方無力償還債務時，乙方的權利往往得不到保障。
首次提出房屋登記時，工作人員要履行詢問程序，明確了詢問內容、事項等的規(guī)定和要求，詢問結果還要經(jīng)申請人簽字確認，并歸檔保留。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋初始登記時，應當對建筑區(qū)內依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房等一并申請登記，由登記機構在登記簿上予以記載，但不發(fā)房屋權屬證明。
未成年人的房屋，應當由其監(jiān)護人代為申請登記，監(jiān)護人應當提交證明監(jiān)護人身份的材料；因處分未成年人房屋申請登記的，還應當提供未成年人利益的書面保證。
（福州日報記者 祁正華）
本文標題：房屋登記辦法實施 登記簿證據(jù)效力將高于房產(chǎn)證
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