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□開篇語
   
　　今年上半年的福州樓市格局：自住需求支撐著樓市低速運行！
   
　　讓我們先來看一組數(shù)據(jù)：商品房供應(yīng)量增加，住宅占九成，可供銷售的商品住宅面積達(dá)283.25萬平方米，成交量為100多萬平方米，供需比達(dá)2：1，成交量水平回落到2004年前的情景；市場呈現(xiàn)“以自住需求為主，以中小套型為主，以本地居民購房為主”的市場消費格局，居民購買商品住宅1.01萬套，套型面積小于90平方米的占總數(shù)的51.28%，本市居民購房的占74.57%，投機與投資成份大為縮減，城市化進(jìn)程的標(biāo)志之一人口向中心城市流動因高房價而減緩；房價漲幅趨緩，漲幅回落，新建商品住宅銷售價格指數(shù)從1月份的9.6%回落到6月份的5%，大多部樓盤的房價水平回落到2007年9月之前。
   
　　此外，上半年樓市信號還有：經(jīng)濟適用房成交量驟增，占比4成以上，市場供應(yīng)體制從多年來的單軌制向雙軌制轉(zhuǎn)變；土地持續(xù)流拍流掛，但終有國企接手，失望而不絕望；一二手房價格倒掛；房租持續(xù)攀升，中心城區(qū)甚至有30%的漲幅！樓盤推量分次減少，以往是捂盤抬價，現(xiàn)在是擔(dān)心市場承受。
   
　　從表面現(xiàn)象看，上半年的樓市境況像是一場狂歡盛宴后的寂靜。從2006年到2007年9月，樓市量價都進(jìn)入一個快速上升通道。全民皆房地產(chǎn)，但是，商品都有其價值規(guī)律，房地產(chǎn)產(chǎn)品也是一種商品，任何商品違背價值規(guī)律都將受到市場的懲罰和糾正。從去年9月份以來的樓市就經(jīng)歷著如此理性回歸的洗禮，正如一句網(wǎng)絡(luò)流行語：如果看到眼前的陰影，那是因為后面有陽光。洗禮之后的樓市正是新的輪回起點，因為在上一輪快速增長前，樓市就是這么淡定從容。對于企業(yè)來說，或許是由儉入奢易、由奢入儉難，一種心態(tài)的調(diào)整罷了；而對于消費者來說，這是團購的好時機，經(jīng)濟學(xué)家易憲容如是說。
   
　　遵循商品的價值規(guī)律，客觀、理性、公正地回顧上半年的樓市格局，還市場本來的面目，這是本報聯(lián)合六大品牌服務(wù)機構(gòu)，對住宅、別墅、小戶型以及兩大熱點板塊、二手房等細(xì)分市場進(jìn)行全面解讀的初衷！
　　回顧2007年下半年以來，隨著國家金融政策步步緊縮，全國房地產(chǎn)都進(jìn)入了調(diào)整階段。今年上半年，福州住宅市場在保持兩三年快速攀升后，終于迎來了理性回歸整體調(diào)整的“喘息機會”。
   
　　首先，“退地”、“流拍”、“低價地成交”頻出，土地市場趨于冷淡，開發(fā)商拿地?zé)崆轶E減。例如：白馬路原玻璃廠“地王”已退地；兩度流拍的錦江路東側(cè)地塊5月21日最終以4810.03元/㎡樓面地價成交；洪灣路西側(cè)三幅地塊首度流拍后5月28日以3104元/㎡樓面地價成交。地價先于房價調(diào)整，“面粉比面包貴”現(xiàn)象已成為“樓市虛火期”的歷史，這些都直接反映了緊縮政策下開發(fā)商資金鏈趨緊，對后期市場抱謹(jǐn)慎態(tài)度。
   
　　其次，供求關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)變，購房主體發(fā)生變化，市場全面進(jìn)入觀望期。隨著市場進(jìn)入觀望以來，上半年全市成交量萎縮，短期內(nèi)由賣方市場轉(zhuǎn)入“買方市場”，原先大量的投資性需求已經(jīng)慢慢退出市場，剛性需求將是未來較長時間內(nèi)樓市的基礎(chǔ)需求。
   
　　第三，上半年全市幾大區(qū)域房價已回歸至2007年9月前水平，打折促銷或調(diào)低房價預(yù)期成為樓盤營銷主流，市場剛性需求得以有效釋放。
   
　　第四，市場消費特性發(fā)生改變，兩極分化現(xiàn)象顯著。一方面，福州房地產(chǎn)市場區(qū)域消費特征越來越不明顯，中小戶型、低總價產(chǎn)品備受市場青睞；另一方面，真正高品質(zhì)產(chǎn)品價格敏感度不高，還是會受到高端客戶的追捧。而中端產(chǎn)品總價高于剛性需求承受能力，又無法達(dá)到高端客戶品質(zhì)要求，將處于無人喝彩，與二手房激烈競爭的尷尬局面。

　　供給為需求的一倍多房價的持續(xù)增長暫停
   
　　2007年6-12月商品房供應(yīng)量為259萬㎡，成交量為308萬㎡，供求比1：1.2；08年1-6月商品房供應(yīng)量209萬㎡，去化量107萬㎡，供求比約為2：1，考慮到經(jīng)濟適用房和社會保障房推出量41.14萬㎡，普通商品房實際供求比預(yù)計將超過2：1，供求關(guān)系已發(fā)生了明顯轉(zhuǎn)變。
   
　　今年1-6月全市住宅均價由1月份最高位8067元/㎡降至4月份的7672元/㎡，降幅為4.9%，5、6月因晉安區(qū)西園、倉山區(qū)福灣新城兩大保障房入市，全市成交均價被拉低至5997元/㎡、4560元/㎡。同比2007年6-12月，成交均價由6649元/㎡上漲至7637元/㎡，漲幅達(dá)14.9%，可看出上半年商品住宅價格走勢停止了持續(xù)增長態(tài)勢。

　　其原因為眾多開發(fā)商為刺激銷售，紛紛拿出低樓層、低質(zhì)數(shù)產(chǎn)品進(jìn)行打折促銷或調(diào)低新開盤項目價格水平，金山與五四北兩大板塊最為明顯，目前眾多項目基本回歸至2007年9月前價格水平。但成交價格逐步下滑，成交量未有明顯回升，表明市場觀望態(tài)勢依然強烈，金融政策和市場信心將是直接影響市場未來走向的兩大重要因素。

　　鼓樓房價萬元領(lǐng)跑倉山成交量占全市一半
   
　　全市成交均價最高區(qū)域仍為鼓樓區(qū)，08年1-6月平均成交均價9551元/㎡，同比07年下半年7984元/㎡，上漲了1567元/㎡，漲幅達(dá)19.6%。究其原因是新開樓盤均價大多為10000-12000元/㎡，部分小戶型均價超15000元/㎡，但隨著價格上漲，鼓樓區(qū)上半年成交量10852㎡，同比2007年下半年萎縮55.3%。
   
　　全市成交量最大的區(qū)域為倉山區(qū)，成交量436398㎡，占比40.7%，原因在于倉山區(qū)金山板塊一直以來是福州推盤量最大、項目最為集中的區(qū)域，外加上半年優(yōu)惠降價力度明顯，總價優(yōu)勢成為消費者選擇購買該區(qū)域產(chǎn)品的主要原因。
   
　　全市成交量最小的區(qū)域為臺江區(qū)，成交量47730㎡，同比07年下半年減少48%，原因在于臺江區(qū)新推樓盤僅7.54萬㎡，市場選擇面較小。
   
　　全市價格漲幅最大、成交量增長最快的區(qū)域是馬尾區(qū)，價格同比07年下半年增漲27.7%，成交量同比放大52.6%，原因在于三大高端項目東方名城、長灘美墅、水岸君山，7000元/㎡以上的成交均價迅速拉升馬尾房價，隨著東部新城的建設(shè)，馬尾區(qū)域價值越來越被市場認(rèn)可，吸引到大量的住宅消費人群。

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