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　　法院判開發(fā)商違約需賠漲價(jià)損失17萬(wàn)

    交兩萬(wàn)定金后卻拿不到房子，3年后房子從 15萬(wàn)漲到32萬(wàn)

　　本報(bào)見習(xí)記者王龍風(fēng)通訊員陳學(xué)凱張偉

　　如果賣房者違約了，是全額賠償買方房屋漲價(jià)損失，還是按支付的購(gòu)房款比例賠償？近日市民王先生得到了滿意的答案，他將多獲得15萬(wàn)元的賠償。

　　2006年，王先生以每平方米3650元的單價(jià)在福州買了一套房子，與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《商品房買賣合同》，并支付了定金。但房地產(chǎn)開發(fā)公司卻未依約辦理《商品房買賣合同》備案登記，也未向王先生交付房產(chǎn)。到2009年時(shí)，該房產(chǎn)每平方米的單價(jià)已經(jīng)漲到7848元。無(wú)奈之下，王先生將房地產(chǎn)開發(fā)公司告上法院。

　　近日，福州市中級(jí)人民法院終審判決，解除王先生與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《商品房買賣合同》，房地產(chǎn)開發(fā)公司返還王先生購(gòu)房定金人民幣20000元，支付利息，并向王先生支付房屋漲價(jià)損失人民幣174233元。

　　終審判決多獲15萬(wàn)元賠償

　　2006年4月20日，王先生與福州一家房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定王先生向房地產(chǎn)開發(fā)公司購(gòu)買一套建筑面積41.58平方米的商品房，單價(jià)為每平方米3650元，購(gòu)房總價(jià)款151767元。

　　王先生于簽訂合同時(shí)支付20000元整作為履行合同定金，待《商品房買賣合同》鑒證后10日內(nèi)付116000元整，余款待交房時(shí)一次付清。房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在合同簽訂之日起30日內(nèi)，向福州市房地產(chǎn)交易登記中心申請(qǐng)登記備案，應(yīng)于2006年6月底前將驗(yàn)收合格的上述商品房交給王先生使用。

　　合同簽訂后，該房地產(chǎn)開發(fā)公司于2006年4月20日向王先生出具一張《收款收據(jù)》，在交款項(xiàng)目一欄中記載：收購(gòu)房定金20000元。

　　此后，房地產(chǎn)開發(fā)公司遲遲未依約辦理《商品房買賣合同》備案登記，也未向王先生交付房產(chǎn)。后因該房地產(chǎn)開發(fā)公司涉及其他案件糾紛，訴爭(zhēng)房被福州市中級(jí)人民法院查封，訴爭(zhēng)房產(chǎn)現(xiàn)尚未通過(guò)竣工驗(yàn)收。

　　2009年，王先生向福州市鼓樓區(qū)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》，房地產(chǎn)開發(fā)公司退還定金，支付相應(yīng)利息，并賠償房屋漲價(jià)損失。

　　根據(jù)王先生的申請(qǐng)，法院委托福州一家房地產(chǎn)評(píng)估公司對(duì)訴爭(zhēng)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。該房產(chǎn)評(píng)估公司作出的報(bào)告確定，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)(2009年8月17日)訴爭(zhēng)房的單價(jià)為每平方米7848元，總評(píng)估金額為326000元。

　　鼓樓區(qū)人民法院經(jīng)審理對(duì)王先生解除合同、退還20000元定金、支付相應(yīng)利息的請(qǐng)求予以支持。但鑒于王先生交付的20000元款項(xiàng)只占購(gòu)房款的13.18%(20000元÷151767元)，房地產(chǎn)開發(fā)公司賠償其房屋漲價(jià)損失只能按已付款項(xiàng)的比例計(jì)付，即應(yīng)賠償王先生房屋漲價(jià)損失22963.91元，即(訴爭(zhēng)房屋現(xiàn)值326000元－訴爭(zhēng)房屋原值151767元)×13.18%＝22963.91元。

　　宣判后，王先生不服，提起上訴。福州市中級(jí)人民法院經(jīng)審理后維持原判。王先生向福建省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彛�福建省高�?jí)人民法院審理后裁定指令福州市中級(jí)人民法院再審本案。

　　近日，福州市中級(jí)人民法院再審后認(rèn)為，原判按王先生已付款項(xiàng)比例計(jì)算房屋漲價(jià)損失沒(méi)有法律依據(jù)。

　　法院判決，解除王先生與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《商品房買賣合同》，房地產(chǎn)開發(fā)公司返還王先生購(gòu)房定金人民幣20000元，并支付利息和房屋漲價(jià)損失人民幣174233元(訴爭(zhēng)房屋現(xiàn)值326000元－訴爭(zhēng)房屋原值151767元)。

　　專家釋法

　　購(gòu)房者有權(quán)要求違約方賠償漲價(jià)損失

　　據(jù)福州市中級(jí)人民法院研究室陳學(xué)凱副主任介紹，賣房人違約，買賣合同解除后應(yīng)當(dāng)賠償房屋差價(jià)損失。

　　他說(shuō)，我國(guó)立法規(guī)定的違約損害賠償既包括實(shí)際損失，也包括可得利益損失。如《合同法》第一百一十三條第一款明確規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失�！狈课葙I賣不同于其他買賣合同，在房?jī)r(jià)攀升過(guò)快的情況下，房屋可能會(huì)出現(xiàn)“一天一個(gè)價(jià)格”的現(xiàn)象，在利益的驅(qū)動(dòng)下，賣房者為獲得房屋價(jià)格上漲帶來(lái)的非法投機(jī)利益頻頻違約。

　　上述案件中開發(fā)商故意不按合同約定依法辦理《商品房買賣合同》備案登記，后因開發(fā)商涉及其他案件糾紛，訴爭(zhēng)房被法院查封，導(dǎo)致商品房買賣合同無(wú)法履行，系開發(fā)商嚴(yán)重違約行為，購(gòu)房者訂立合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，購(gòu)房者有權(quán)要求違約方賠償房屋漲價(jià)損失。

　　房屋漲價(jià)損失賠償該如何確定？

　　陳學(xué)凱認(rèn)為，在確定房屋漲價(jià)損失的賠償數(shù)額時(shí)，應(yīng)當(dāng)先對(duì)房屋漲價(jià)損失進(jìn)行確定。

　　他說(shuō)，關(guān)于房屋漲價(jià)損失，審判實(shí)踐中通常根據(jù)以下幾種方式予以確定：

　　一是買賣雙方在房屋買賣合同中對(duì)房屋差價(jià)有約定或事后達(dá)成一致意見的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定處理；

　　二是雙方當(dāng)事人不能協(xié)商確定房屋漲價(jià)損失的，原則上可比照最相類似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)與買賣合同約定的成交價(jià)之差予以確定；

　　三是無(wú)最相類似房屋比照的，可通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)主體確定房屋漲價(jià)損失。而在當(dāng)事人未能協(xié)商確定房屋漲價(jià)損失的情況下，通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)主體認(rèn)定房屋漲價(jià)損失亦是實(shí)踐中最為常見的做法。    他認(rèn)為，上述案件中購(gòu)房者雖然只支付部分購(gòu)房款，且購(gòu)房者未付其余房款的系因開發(fā)商未依約辦理合同備案登記，購(gòu)房者在履行合同中并無(wú)過(guò)錯(cuò)，無(wú)過(guò)錯(cuò)守約方應(yīng)當(dāng)獲得全額房屋漲價(jià)損失賠償。