“大限”已過(guò)，“國(guó)六條”地方配套細(xì)則喜憂(yōu)參半
各地細(xì)則“限房?jī)r(jià)”少見(jiàn)蹤影
國(guó)務(wù)院九部門(mén)要求各地必須在9月底前公布城市住房建設(shè)規(guī)劃的“大限”已過(guò)，大多數(shù)城市政府按時(shí)出臺(tái)了落實(shí)“國(guó)六條”的地方細(xì)則。在保障性住房建設(shè)方面，一些地方拿出了指標(biāo)性方案，但也有不少地方細(xì)則避實(shí)就虛的多，定量細(xì)化的少；表態(tài)性的模糊條文多，操作性的具體方案少，個(gè)中充滿(mǎn)“玄機(jī)”。這說(shuō)明樓市的確還有一些“攪和”的因素存在，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控與糾偏仍任重道遠(yuǎn)。
可喜的與堪憂(yōu)的：地方細(xì)則評(píng)說(shuō)
許多城市政府趕在“大限”節(jié)點(diǎn)之前，出臺(tái)了地方細(xì)則。審視其內(nèi)容，其“亮色”在于保障性住房的規(guī)劃終于在若干城市“破冰”。
深圳市在其“15條”細(xì)則中明確規(guī)定，每年將全市土地出讓凈收益的10％用于公共租賃住房（含廉租住房）建設(shè)。有業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，如果按深圳年土地收益的最高紀(jì)錄100億元來(lái)計(jì)算，今后深圳每年將有10億元左右的公共資金投向公共租賃住房（含廉租住房）建設(shè)。
浙江省政府具體規(guī)定，各市政府每年要將土地出讓凈收益的5％以上用于廉租住房保障。
但地方細(xì)則中仍有堪憂(yōu)的一面。在“國(guó)六條配套細(xì)則”中，有兩點(diǎn)備受關(guān)注，一是新建住房結(jié)構(gòu)比例如何落實(shí)，即90平方米以下住房占開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70％以上，是放到一個(gè)地區(qū)的建設(shè)總量中去實(shí)施，還是在每個(gè)具體項(xiàng)目中落實(shí)？二是2006年6月1日以前審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目，怎樣按上述套型結(jié)構(gòu)比例要求進(jìn)行調(diào)整？而對(duì)于這兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，諸多地方的細(xì)則含糊不清。
9月上旬，北方某市發(fā)布的細(xì)則可謂玄而又玄，規(guī)定“從9月1日起對(duì)新審批的住房項(xiàng)目執(zhí)行新審批流程”，但對(duì)于業(yè)界最關(guān)心的90平方米以下住房占比如何落實(shí)——是實(shí)行單個(gè)項(xiàng)目管制還是年度總量控制，竟不置一詞。
東部某市在9月30日出臺(tái)的住房建設(shè)規(guī)劃中，也只是籠統(tǒng)地說(shuō)“按照區(qū)域控制，總量和項(xiàng)目相結(jié)合的原則”，控制新審批新開(kāi)工商品住房套型結(jié)構(gòu)比例。
至于“歷史遺留問(wèn)題”，即6月1日前已審批但未獲施工許可證的商品住房項(xiàng)目如何處置，眾多地方細(xì)則或語(yǔ)焉不詳，或不予涉及。
“地王”頻出：“限房?jī)r(jià)”被忘的信號(hào)
國(guó)務(wù)院九部門(mén)出臺(tái)的“國(guó)六條配套細(xì)則”在要求“保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)”時(shí)，明確指出：“土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位。”遺憾的是，在各地的細(xì)則中，“限房?jī)r(jià)”少見(jiàn)蹤影。與此相對(duì)，眼下諸多城市土地市場(chǎng)上，“地王”層出不窮。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)是個(gè)值得注意的危險(xiǎn)信號(hào)。
9月初，上海浦東花木一地塊拍出了59.89億元的天價(jià)，以土地規(guī)劃上限53萬(wàn)平方米的總建筑面積計(jì)算，樓板價(jià)高達(dá)1.13萬(wàn)元／平方米，加上建安成本等費(fèi)用，項(xiàng)目成本價(jià)將超過(guò)1.5萬(wàn)元／平方米。而離這一地塊不遠(yuǎn)處的新樓盤(pán)，目前普通公寓的平均售價(jià)只有9700元／平方米，連體別墅也只售1.5萬(wàn)元／平方米左右。
富陽(yáng)控股集團(tuán)的一位分析師指出，就地理位置而言，這一地塊應(yīng)執(zhí)行90平方米以下住房占開(kāi)發(fā)總面積70％以上的標(biāo)準(zhǔn)；而“地王”的誕生，則意味著這一地區(qū)的房?jī)r(jià)有了一個(gè)新標(biāo)桿。于是，一個(gè)尷尬的局面出現(xiàn)了：即使限制住了套型面積，也阻止不了房?jī)r(jià)的拉高。
不僅僅上海如此，杭州“新地王”日前也破繭而出。此前，南京也誕生了總價(jià)14.95億元的“地王”，樓板價(jià)在8000元／平方米以上，而其周邊的樓盤(pán)均價(jià)每平方米不過(guò)6000元。
糾偏“含糊其辭”，還要靠政策執(zhí)行力
如今，樓市調(diào)控政策的出臺(tái)不可謂不多、措施也不可謂不狠，僅2006年以來(lái)，有關(guān)調(diào)控措施就不下10項(xiàng)：從金融手段的加息、財(cái)政手段的全額征稅、市場(chǎng)秩序的凈化，到開(kāi)發(fā)按揭嚴(yán)控、土地閘門(mén)把緊、外資進(jìn)入門(mén)檻提高，中央調(diào)控樓市的舉措和決心深受百姓歡迎。但眼下，地方細(xì)則中的“玄機(jī)”在提醒人們，那種認(rèn)為細(xì)則一出臺(tái)，樓市諸多問(wèn)題就可迎刃而解的想法，未免有些理想化。要糾偏地方細(xì)則中暴露出來(lái)的“含糊其辭”，還是要靠政策的執(zhí)行力。
業(yè)內(nèi)人士指出，畢竟目前中國(guó)房地產(chǎn)的主要矛盾不是投資不足而是安居遠(yuǎn)未到位，這就不能沒(méi)有“國(guó)六條”及其實(shí)施細(xì)則的嚴(yán)格執(zhí)行，不能不以監(jiān)察等強(qiáng)力手段來(lái)保障樓市調(diào)控的到位、維護(hù)政策的尊嚴(yán)。
“國(guó)六條配套細(xì)則”與此前調(diào)控政策的一個(gè)明顯不同之處是，監(jiān)察部首次作為九個(gè)部門(mén)之一，參與調(diào)控。各地區(qū)、特別是城市政府是否切實(shí)負(fù)起責(zé)任，把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲納入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制，監(jiān)察部門(mén)應(yīng)該明察暗訪。地方細(xì)則既出，具體執(zhí)行尚可糾偏�！斑@回樓市調(diào)控能否見(jiàn)效，接下來(lái)得看監(jiān)察部門(mén)的了！”
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