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房產(chǎn)中介斷“臂”求生

福州眾印網(wǎng)    2006/10/12 17:01:00   來源:轉(zhuǎn)載


禁吃差價”點中“死穴” 房產(chǎn)中介斷“臂”求生

如果把“吃差價”比喻為房產(chǎn)中介市場的“唐僧肉”,那么,賺取微薄的代理費(俗稱傭金)對于房產(chǎn)中介而言,最多不過是一小塊“雞肋”。有誰能做到主動舍棄夢寐以求的“唐僧肉”,而甘愿選擇“雞肋”?

  近日,建設(shè)部、國家發(fā)改委以及工商總局三部委聯(lián)合發(fā)布了《房地產(chǎn)交易秩序整治方案》(下稱方案),首次明確房產(chǎn)中介在代理買賣二手房時,將禁止賺取差價。業(yè)界人士表示,此舉意味著房產(chǎn)中介行業(yè)大洗牌即將到來。

  是繼續(xù)覬覦“唐僧肉”,還是徹底了斷這種非分的念想?在事關(guān)生存大計的痛苦抉擇面前,房產(chǎn)中介似乎只有一條明智的道路。

  “禁吃差價”真要命

  三大部委近日出臺的方案列出了六大類共22項房地產(chǎn)業(yè)的違規(guī)行為,均在此次重點整治之列。此前有關(guān)部門曾 “三令五申”明令禁止的開發(fā)商囤積土地、炒賣樓號、捂盤惜售、發(fā)布虛假信息和廣告、違規(guī)銷售欺詐及合同違法等行為此次被重新提及,再次重復(fù)強(qiáng)調(diào)。但是,禁止房產(chǎn)中介在代理買賣二手房時賺取差價,尚屬首次。

  三部委表示,將“嚴(yán)厲查處在代理買賣二手房過程中吃差價的行為”。為嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)業(yè)的違規(guī)行為,三部委同時要求自今年9月起至2007年3月間,各地有關(guān)部門要成立專門機(jī)構(gòu),重點查處當(dāng)前嚴(yán)重影響房價穩(wěn)定的各類房地產(chǎn)違規(guī)行為。今年11月底之前,各地還要上報查處的涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、中介服務(wù)等方面的3個典型案例。

  據(jù)悉,方案是繼九部委聯(lián)合開展房地產(chǎn)市場集中整治專項工作之后,出臺的又一具體部署。

  “三部委文件對未來房產(chǎn)中介行業(yè)的規(guī)范很有好處。”鏈家地產(chǎn)市場總監(jiān)金育松近日在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時如此表示。

  金育松認(rèn)為,房產(chǎn)中介公司“吃差價現(xiàn)象”,是推動當(dāng)前房價快速上漲的因素之一!斑@種不規(guī)范的行為是典型的人為抬高房價!

  我愛我家副總經(jīng)理王嫻則告訴記者:“吃差價在房地產(chǎn)中介行業(yè)具有一定普遍性!蓖鯆拐f,“吃差價”又分吃“明差”和吃“暗差”兩種。

  所謂明差主要是指中介公司先與房產(chǎn)出售方(即賣主)談好價格,然后以高出上述價格的價格賣給買方,從中賺取高額的利潤。暗差和明差的相似之處是,中介公司必須先從賣方手中以相對較低的價格拿到相應(yīng)房產(chǎn),然后再加價出售。兩者不同之處在于,吃明差的過程中,買賣雙方至少有一方對價格差知情;而暗差則是買賣雙方對價格差均毫不知情。

  據(jù)王嫻介紹,吃暗差最為普遍!耙恍┲薪檎抢眯畔⒉粚ΨQ和信息披露不真實,從中漁利!蓖鯆拐f,在吃暗差的過程中,中介公司一般先要做一個公證,與賣主簽訂一份協(xié)議,或者交納30%-40%不等的定金(稱之為“押房子”),通過做公證取得買方的信任,從而為加價及全權(quán)代表賣方履行交易和產(chǎn)權(quán)過戶提供便利。

  北京山圣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事長李復(fù)圣表示,“吃差價現(xiàn)象”不僅抬高了房價,而且成為了房產(chǎn)中介行業(yè)一種特殊的利益鏈和彼此心照不宣的潛規(guī)則,同時帶來很多的社會問題!胺慨a(chǎn)中介一直遭到社會的詬病,造成人們對其不信任,除了缺乏誠信,與市場的某些潛規(guī)則也有很大的關(guān)系。”

  李復(fù)圣舉例說,假設(shè)一家中介公司以30萬元的價格從賣主那里獲得房源,轉(zhuǎn)手以36萬元的價格賣出去,扣掉2萬元左右稅費,還剩下4萬元,4/30,利潤率為13%!斑@絕對是暴利。”李說,在美國等很多房地產(chǎn)市場成熟的國家,中介利潤率僅為3%左右,其他國家和地區(qū)最高也才6%。

  “存在暴利的結(jié)果是大家都拼命去賺差價,去押房,一旦中介公司的資金鏈出現(xiàn)問題,可能導(dǎo)致客戶資金被挪用,最終血本無歸!苯陙,類似這樣的例子不勝枚舉。

  “網(wǎng)上簽約”點中“死穴”

  據(jù)北京晨報報道,北京市將于近期推出二手房買賣合同網(wǎng)上簽約。業(yè)內(nèi)人士指出,這種做法無疑將使“現(xiàn)金收房”和“吃差價”難以立足和藏身。

  王嫻表示,“現(xiàn)金收房”和“吃差價”有時就像是一對孿生姊妹。之所以存在“吃差價”現(xiàn)象,與過去政府治理不力、監(jiān)管不到位、制度不健全有關(guān)。

  “首先,沒有統(tǒng)一的流程、統(tǒng)一的合同;企業(yè)違規(guī),沒有退出機(jī)制,行業(yè)門檻也很低,許多企業(yè)不講誠信經(jīng)營不善倒了,換個名再干!蓖鯆拐f,“沒有監(jiān)管,人就膽大。有一句俗話——‘無利不起早’,許多中介都是本著不管是否是差價,反正都是收入,掙點兒是點兒的心態(tài)!

  李復(fù)圣指出,國外的房產(chǎn)中介都是規(guī)規(guī)矩矩地掙代理服務(wù)費,不存在賺取差價的說法,“吃差價完全是中國特色”!安毁嵢〔顑r,辛辛苦苦掙傭金的房產(chǎn)中介難以生存!”李對此深有感慨。

  “沒有人是自覺的。”王嫻將房產(chǎn)中介市場“吃差價”普遍,行業(yè)不規(guī)范最直接的深層次原因歸結(jié)為:“市場沒有一個嚴(yán)格的體系”。如果一切有章可循,加上嚴(yán)格的監(jiān)管,情況就會不一樣。

  北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會有關(guān)負(fù)責(zé)人日前透露,北京市在實現(xiàn)二手房網(wǎng)上簽約的同時,將推出二手房買賣合同示范文本。今后,對于二手房買賣,無論是買賣雙方直接交易,還是通過中介公司進(jìn)行交易,都將實行網(wǎng)上簽約。

  “鏈家”市場研究中心張月表示,這種做法將使目前一些二手房中介賴以生存的“現(xiàn)金收房”和“吃差價”等行為變得很難操作。

  通常,按照慣例,房產(chǎn)中介只能向房產(chǎn)買賣雙方收。保ィ常サ闹薪榉⻊(wù)費。以成交一套50萬元房產(chǎn)計算,收取傭金最多只能獲得1.5萬元的收入。而采用“現(xiàn)金收房”(有時是全款,有時是部分定金)賺取差價,收入可能就是3萬、5萬甚至更多。后者通常是前者的數(shù)倍。

  張月透露,包括京城一些做得比較大的中介公司在內(nèi),“吃差價”已經(jīng)成為一些中介賴以生存的主要手段!熬W(wǎng)上簽約”除將使這些企業(yè)生存遭遇一場生死挑戰(zhàn)外,還將會有利于主管部門建立起較之從前更加完善的監(jiān)管體系。

  出路:斷“臂”求生?

  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)9月的數(shù)據(jù)顯示,經(jīng)歷了國家強(qiáng)制征收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅的震蕩,京城房產(chǎn)中介行業(yè)已開始復(fù)蘇。但是遭遇三部委“禁止賺取差價”和北京市有關(guān)部門即將推行的上網(wǎng)簽約,這種復(fù)蘇跡象還有待觀察。

  事實上,房產(chǎn)中介行業(yè)的洗牌大幕早已拉開,只不過,三部委聯(lián)手整治樓市秩序,“禁止賺取差價”導(dǎo)致了房產(chǎn)中介行業(yè)大洗牌的提前到來。

  今年8月,北京市建委發(fā)布了2006年上半年北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)基本情況,其中,上半年新增房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)370家,但同時有448家中介公司關(guān)張。倒閉經(jīng)紀(jì)公司增多,即從一個側(cè)面證明了行業(yè)格局正在悄然生變。樓市新政以來,部分房產(chǎn)中介的逆勢擴(kuò)張也在加速推進(jìn)房產(chǎn)中介行業(yè)洗牌的進(jìn)程。

  “要想杜絕吃差價,很好的一個解決辦法就是做到三方(即買賣雙方及中介方)見面,在三方知情的情況下簽訂合同。”金育松說,吃差價本身不合理,隱瞞,更是一種不道德的行為,房產(chǎn)中介最終只有走正規(guī)化的道路。“我們一直在做透明交易。以后,透明運作將為更多中小公司所采用,變得更加普遍!苯鹩蓮(qiáng)調(diào)。

  如果把利潤可觀的“吃差價”形象地比喻為房產(chǎn)中介市場的“唐僧肉”(最起碼也是一塊肥肉),那么,賺取微薄的代理費對于房產(chǎn)中介而言,最多不過是一小塊“雞肋”。舍“唐僧肉”而選“雞肋”,思想轉(zhuǎn)變能否到位且不說,僅是業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型就足以難煞不少房產(chǎn)中介。

  有人曾經(jīng)算過一筆賬:在北京、上海的繁華地帶,大的中介門店經(jīng)營成本每月至少在12萬-13萬元以上,小的中介門店也基本需要6萬-7萬元成本。但是,新政策要求房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司加強(qiáng)自律,除收取一定的傭金外,其他費用一概不允許收取。

  按照目前的行規(guī),中介公司最多只能按總房價向上下家收。常サ拇矸⻊(wù)費,一般做一單業(yè)務(wù)很少有上萬元的收入。微薄的傭金收入如何支撐高額的經(jīng)營成本并獲得較好的盈利呢?

  “這個行業(yè)真正不做差價的很少,很多公司都面臨同樣的問題,這不是簡單改變業(yè)務(wù)模式的問題。”金育松指出首先是“人”的問題。“過去‘吃差價’簽一單,可以掙好幾萬,業(yè)務(wù)人員提成也水漲船高。不允許吃差價,做同樣的服務(wù)則只能掙幾千塊錢。這樣提成就大打折扣,能否留住人是一個問題!

  金育松告訴記者,新政策出臺后大家都在觀望,中介公司肯定會想辦法盡量轉(zhuǎn)型,做透明交易,不過這個過程還是比較痛苦,因為這不僅涉及企業(yè)經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)換,同時還關(guān)系到企業(yè)績效模式、企業(yè)文化等的轉(zhuǎn)型,要真正做到從經(jīng)理到普通員工,從腦子里頭轉(zhuǎn)過來挺難。

  他說,打個不太恰當(dāng)?shù)谋确剑汉笠粭l道路就像一個人因為“中毒”,必須要失去一條手臂——盡管這條手臂過去是“撈錢”的好手,但如果不切除,可能會危及生命,所以還是長痛不如短痛,別再做吃“唐僧肉”的美夢!



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